전세대출 이자 계산기

이 전세, 월세로 치면 매달 얼마인가

전세대출을 끼고 들어갈지 월세로 살지 정하려면 두 쪽의 매달 부담을 같은 단위로 놓아야 합니다. 다만 매달 나가는 돈이 비슷하게 나와도 전세는 보증금을 돌려받지 못할 위험을 함께 지고, 그 위험은 아래에서 셈하는 월 부담 금액에 잡히지 않습니다.

보증금 3억원 가운데 80%인 2억 4,000만원을 연 4%로 빌리는 경우, 이 계산기처럼 만기까지 이자만 낸다고 보면 월 이자는 80만원, 2년 계약 동안 1,920만원입니다. 여기에 나머지 6,000만원이 연 3% 예금에서 벌었을 월 15만원을 더한 95만원이 같은 집 월세와 견줄 금액입니다.

대출 비율 70·80·90%의 자기자금과 이자

같은 조건에서 비율만 바꾸면 자기자금과 이자가 반대로 움직입니다. 70%면 자기자금 9,000만원에 월 이자 70만원, 90%면 자기자금 3,000만원에 월 이자 90만원입니다. 월세와 견줄 환산 부담은 70%일 때 92만 5천원, 90%일 때 97만 5천원입니다. 그래서 같은 집 월세가 80% 기준 환산 부담과 같은 95만원이라면 비율을 70%로 낮출 때는 전세가, 90%로 올릴 때는 월세가 조금 싸져 대출 비율을 얼마로 잡느냐가 결론을 바꿉니다. 대출 금리(4%)가 예금 금리(3%)보다 높은 동안에는 내 돈을 더 넣을수록 환산 부담이 줄어듭니다.

전세대출과 DSR: 2025년 10월 29일부터 달라진 점

전세자금대출은 차주단위 DSR 계산에서 빠지는 대출로 다뤄져 왔습니다. 2021년 10월 금융위원회가 낸 가계부채 관리방안 Q&A를 보면, DSR 계산에서 예외로 빼는 대출 목록에 전세자금대출(전세보증금담보대출 제외)이 들어 있습니다. 그런데 2025년 10월 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출의 이자상환분이 DSR에 들어갑니다. 보유한 집이 어디에 있든 적용되고, 정책 목적의 전세대출은 빠집니다(금융위원회 2025년 10월 15일 대출수요 관리 방안 FAQ).

이 FAQ에는 경과 규정도 있습니다. 새 규정은 시행일 뒤 새로 취급한 전세대출부터 적용되므로, 전부터 쓰던 전세대출을 같은 집에 계속 살면서 계약 갱신 등으로 증액 없이 연장하면 DSR에 넣지 않습니다. 연장하면서 대출금을 늘리면 신규대출로 봐 DSR에 들어갑니다. 또 그 집의 최초 임대차계약을 2025년 10월 28일까지 맺었다면 종전 규정대로 적용되지 않습니다.

DSR에 더해지는 것은 원금이 아니라 이자입니다. 위 예시라면 대출 원금 2억 4,000만원이 아니라 1년 이자 960만원 쪽이 계산에 들어간다는 뜻입니다. 무주택자의 전세대출은 이 변경 대상이 아니고, 금융위원회는 무주택자에게 적용할지를 대책의 효과와 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자의 주거 안정에 미치는 영향을 보고 판단하겠다고 밝혔습니다.

보증금을 못 받으면 대출은 남는다

전세대출의 가장 큰 위험은 이자가 아니라 보증금 미반환입니다. 집주인이 돌려주지 못해도 대출은 그대로 남으니, 계약 전에 전세가율 계산기로 집값에 견준 보증금과 선순위 채권의 비율을 확인하세요. 월세로 살 때의 실질 부담은 월세 실주거비 계산기, 전월세 전환율은 전월세 전환 계산기가 계산하고, 전환율로 바꾼 월세와 이 계산기의 월 환산 부담을 한 사례로 나란히 놓은 글은 전세와 월세, 무엇이 나을까입니다.

대출 비율과 따로 보는 보증비율과 보증료

보증기관의 보증서를 끼고 받는 전세대출이라면 ‘보증비율’이라는 숫자를 하나 더 만나게 됩니다. 계산기의 대출 비율이 보증금 가운데 빌리는 몫이라면, 보증비율은 빌린 돈 가운데 보증기관이 책임지는 몫입니다. 한국주택금융공사 일반전세자금보증은 대출금액의 90%, 수도권·규제지역은 80%를 보증합니다(2026년 9월 27일 공사 누리집 기준).

보증료도 따로 듭니다. 같은 보증의 기준보증료율은 임차보증금 1억원 이하 0.06%부터 5억원 초과 0.20%까지 6개 구간으로 나뉘고, 예시의 보증금 3억원은 0.10% 구간입니다. 우대 가구 등은 이 요율에서 가감됩니다. 이 계산기의 월 부담에는 보증료가 들어 있지 않습니다.

1주택자의 보증비율을 수도권·규제지역 70%, 그 밖의 지역 80%로 낮추는 안은 2026년 8월 13일 금융 종합대책에 담겼고, 보증기관 내규를 고쳐 2027년 1월 1일부터 시행할 예정입니다. 무주택자에게는 지금 비율을 그대로 적용합니다.