전월세 전환 계산기

두 방향, 두 개의 식

이 계산기는 방향에 따라 식이 다릅니다. ‘전세 → 월세’는 「(전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12」로 한 달 월세를 구하고, ‘월세 → 전세’는 「월세 × 12 ÷ 전환율 + 월세보증금」으로 같은 조건을 전세보증금 하나로 바꿉니다. 전세 5억원짜리 집을 보증금 2억원으로 낮추면 전환율은 줄어드는 3억원에만 곱해지므로, 법정 상한 5.00%에서 월세는 1,250,000원입니다.

이 숫자는 집주인이 부른 조건을 가늠하는 잣대가 됩니다. 같은 집을 보증금 2억원에 월 150만원으로 내놓았다면 법정 상한으로 계산한 월세보다 250,000원 많고, 월세에 12를 곱해 차액으로 나누면 연 6.00%로 전환한 셈입니다. 처음 맺는 계약에 대해서는 조문이 따로 정하지 않으므로, 그런 계약이라면 이 계산기에 법정 상한 전환율을 넣어 구한 월세를 집주인이 제시한 월세와 견줘 보는 기준으로 쓰면 됩니다.

월세 → 전세 환산에서 전환율의 무게

반대 방향은 전환율로 나누기 때문에 전환율을 조금만 바꿔도 결과가 크게 달라집니다. 계산기 기본값인 보증금 5,000만원·월세 90만원은 법정 상한 5.00%로 환산하면 2억 6,600만원입니다. 연 4%를 넣으면 3억 2,000만원, 연 6%를 넣으면 2억 3,000만원이 나와, 전환율 2%p 사이에서 전세 금액이 9,000만원 벌어집니다. 이 계산기는 이 방향에 법정 상한을 적용하지 않고 넣은 전환율 그대로 계산합니다. 주택임대차보호법 제7조의2의 문언도 보증금을 월세로 바꾸는 경우만 적고 있습니다.

계산기의 기본 전환율

전환율 칸의 기본값은 법정 상한과 같은 값입니다. 기준금리가 연 8%를 넘기 전까지는 연 10%보다 기준금리 쪽 비율이 낮아 그것이 상한이 되므로, 금통위가 기준금리를 바꾸면 기본값도 같은 폭으로 움직입니다. 기준금리를 넣어 상한을 구하는 과정은 임대료 인상 상한 계산기에 정리했습니다. 그 계산기가 다루는 5% 증액 상한은 이 전환율 상한과 다른 규정으로, 계약 기간 중 증액을 청구할 때(주택임대차보호법 제7조 제1항)와 계약갱신요구권으로 갱신하면서 올릴 때 걸립니다.

기관마다 쓰는 전환율이 다릅니다

‘전환율’이라는 이름의 숫자는 법정 상한 하나가 아닙니다. 한국부동산원은 지역별 전월세전환율 통계를 매달 따로 내고, 주택도시보증공사(HUG)는 보증금과 월세가 함께 있는 계약이 전세보증금반환보증 대상(수도권 7억원, 그 밖의 지역 5억원 이하)인지 볼 때 월세를 자체 전월세전환율로 환산해 전세보증금으로 봅니다. 2026년 7월 1일 이후의 신규 신청과 보증금액이 늘어나는 갱신 신청에 적용하는 그 비율은 연 6.5%입니다. 기본값 계약을 이 계산기의 ‘월세 → 전세’에 연 6.5%로 넣으면 216,153,846원으로, 법정 상한으로 환산한 2억 6,600만원보다 작습니다.

그래서 전환율 칸에는 판단하려는 것에 맞는 값을 넣습니다. 계약 기간 중 전환하는 월세가 법이 정한 한도 안인지 보려면 법정 상한을, 같은 지역의 다른 계약과 견주려면 한국부동산원이 낸 그 지역의 전환율을, 보증부 월세가 HUG 보증 대상 금액 안인지 가늠하려면 연 6.5%를 넣습니다. 대출 이자와 보증금의 기회비용까지 넣어 전세와 월세의 한 달 부담을 비교하려면 월세 실주거비 계산기가 맞고, 월세 세액공제와 전세대출 원리금 상환액 소득공제는 두 계산기 모두 반영하지 않습니다.

계약을 맺은 뒤: 임대차 신고

보증금 6천만원 초과 또는 월 차임 30만원 초과 주택 임대차 계약(보증금·차임 변동 없이 기간만 늘리는 갱신은 제외)은 계약 당사자가 계약 체결일부터 30일 이내에 공동으로 신고해야 하며, 당사자 한쪽이 국가 등이면 그쪽이 신고하고 한쪽이 신고를 거부하면 다른 쪽이 단독으로 신고할 수 있습니다. 신고 대상 지역은 특별자치시·특별자치도·시·군(광역시와 경기도의 군으로 한정)·구입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2, 같은 법 시행령 제4조의3). 제외되는 것은 금액 변동 없이 기간만 늘리는 갱신뿐이므로, 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 돌려 금액이 바뀌었다면 그 제외에 들지 않습니다.

자주 묻는 질문

전월세 전환율이 무엇인가요?

전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연 이율입니다. 「(전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12」가 월세가 됩니다.

법정 전환율은 얼마인가요?

주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 가운데 낮은 쪽이 상한입니다. 2026년 8월 27일 금융통화위원회가 정한 기준금리 3.00%를 넣으면 연 5.00%이고, 다음 결정은 2026년 10월 22일입니다. 상한을 넘겨 낸 월세는 초과분을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(주택임대차보호법 제10조의2).

법정 상한은 언제 적용되나요?

보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용됩니다(주택임대차보호법 제7조의2). 계약 기간 중 합의해 보증금 일부를 월세로 돌리거나 갱신하면서 바꾸는 경우가 여기에 해당하고, 계약갱신요구권으로 갱신할 때는 임차인이 동의하지 않는 한 전세를 월세로 바꾸기 어렵습니다. 처음 계약하면서 보증금과 월세를 정하는 경우는 조문에 따로 적혀 있지 않습니다.

시장에서 실제 쓰는 전환율은 얼마인가요?

지역과 시기에 따라 다르며, 한국부동산원이 매달 지역별 전월세전환율 통계를 공표합니다(부동산통계정보시스템 R-ONE).