전세 3억원과 보증금 5,000만원 월세, 무엇이 나을까?

전세를 월세로 바꾸는 계산

전세와 월세 가운데 무엇이 나은지 따지려면 같은 집을 두 조건으로 나란히 놓고 봐야 합니다. 이 글은 전세 3억원짜리 집을 집주인이 보증금 5,000만원짜리 월세로도 내놓은 경우를 예로 듭니다. 전세를 월세로 바꿀 때는 전세 보증금에서 월세 보증금을 뺀 금액, 곧 집주인에게 덜 맡기게 되는 돈에 전환율을 곱해 1년 치 월세를 구하고, 이를 12로 나눠 한 달 월세를 얻습니다.

이 예시에 법정 상한 전환율 5%를 넣으면 (3억원 − 5,000만원) × 5% ÷ 12 = 1,041,667원입니다. 보증금 2억 5,000만원을 덜 맡기는 대신 매달 이만큼을 내는 셈입니다. 이 사이트의 전월세 전환 계산기도 같은 식으로 계산하고 원 단위 아래는 반올림합니다. 반대로 월세를 전세로 환산할 때는 월세에 12를 곱해 전환율로 나눈 뒤 월세 보증금을 더합니다.

전환율이 1%p만 달라도 월세가 크게 움직입니다

표는 같은 집, 같은 보증금 5,000만원에서 전환율만 바꿔 계산한 결과입니다. 보증금 차액이 2억 5,000만원이나 되기 때문에 전환율이 1%p 오를 때마다 월세는 약 208,334원씩, 1년으로 치면 250만원씩 늘어납니다. 전환율 4%와 6%의 차이는 월 416,667원입니다. 전세 보증금이 크고 월세 보증금이 작을수록 차액이 커지므로 전환율의 영향도 그만큼 커집니다.

이 식을 거꾸로 쓰면 집주인이 부른 월세가 어느 정도의 전환율에 해당하는지 알 수 있습니다. 월세에 12를 곱해 보증금 차액으로 나누면 됩니다. 예를 들어 같은 집을 보증금 5,000만원에 월세 125만원으로 내놓았다면 연 1,500만원을 2억 5,000만원으로 나눈 6%가 그 조건의 전환율이고, 법정 상한 5%보다 1%p 높습니다. 전월세 전환 계산기의 ‘월세 → 전세’ 모드에 이 보증금과 월세를 넣고 전환율을 5%로 두면, 이 월세 조건은 전세 3억 5,000만원에 해당해, 실제 전세 3억원보다 5,000만원 비싼 조건입니다.

법이 정한 상한은 계약 중 전환에 적용됩니다

「주택임대차보호법」 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 전환되는 금액에 두 비율 가운데 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 넘을 수 없다고 정합니다. 두 비율은 같은 법 시행령 제9조가 정하는데, 하나는 연 10%이고 다른 하나는 한국은행이 공시한 기준금리에 연 2%를 더한 비율입니다. 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 금융통화위원회가 정한 3.00%입니다. 그래서 지금은 기준금리 3.00%에 2%를 더한 5%가 10%보다 낮아, 5%가 상한입니다.

이 상한은 기준금리를 따라 움직입니다. 한국은행이 공개한 통화정책방향 결정회의 일정에서 다음 회의는 2026년 10월 22일이고, 그날 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다. 기준금리가 8%를 넘지 않는 동안에는 상한이 늘 기준금리보다 2%p 높은 값이 됩니다. 이 글의 전환 월세와 비교 결과는 2026년 8월 27일 결정을 기준으로 계산했고, 전월세 전환 계산기의 기본 전환율도 같은 기준금리로 계산한 값입니다.

조문이 다루는 것은 보증금을 월세로 전환하는 장면입니다. 계약 기간 중에 집주인과 합의해 보증금 일부를 월세로 돌리거나, 계약을 갱신하면서 전세를 보증금이 낮은 월세로 바꾸는 경우가 여기에 들어갑니다. 임차인이 계약갱신요구권을 써서 갱신하면 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(제6조의3 제3항). 법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 이런 갱신에서 임차인이 동의하지 않는 한 전세를 월세로 바꾸기 어렵고, 동의해서 바꾸더라도 법정 전환율이 적용된다고 안내합니다. 상한을 넘는 월세를 냈다면 초과해서 낸 금액을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2).

처음 맺는 계약은 조문만으로 답이 나오지 않습니다. 제7조의2의 문언은 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우만 적고 있고, 새로 집을 구하면서 처음 보증금과 월세를 정하는 경우를 따로 언급하지 않습니다. 그래서 이 글은 그런 계약에 상한이 걸리는지를 판단하지 않고, 5%를 제시된 월세가 높은지 가늠하는 기준선으로만 씁니다. 어느 경우든 계약서에 적은 보증금과 월세로 계약이 시작되므로, 계약서를 쓰기 전에 앞의 방식으로 전환율을 되돌려 보고 조건을 협상하는 편이 안전합니다.

진짜 비교는 매달 나가는 돈과 기회비용으로

월세만 보면 전세는 매달 나가는 돈이 0원이라 늘 유리해 보이지만, 전세 보증금 3억원을 어디선가 마련해야 합니다. 이 사이트의 월세 실주거비 계산기는 보증금 가운데 대출로 마련한 부분에는 대출 이자를, 자기 돈으로 낸 부분에는 그 돈을 예금에 넣었다면 받았을 이자를 매달의 비용으로 더합니다. 아래 표는 이 계산기에 이 사이트가 정한 가정을 넣은 결과입니다. 전세는 보증금의 80%인 2억 4,000만원을 연 4% 대출로 마련하고 나머지 6,000만원은 자기 돈으로 내며, 자기 돈에는 예금 금리 연 3%를 적용합니다. 월세 쪽 보증금 5,000만원도 자기 돈으로 보고 같은 3%를 적용했습니다. 같은 집을 빌리는 두 조건이라 관리비는 양쪽이 같다고 보고 0원으로 넣었습니다.

이 가정에서 전세의 월 부담은 대출 이자 800,000원에 자기 돈 6,000만원의 기회비용 150,000원을 더한 950,000원이고, 월세는 월세 1,041,667원에 보증금 기회비용 125,000원을 더한 1,166,667원입니다. 이 조건에서는 전세가 매달 216,667원 덜 듭니다. 전세대출 금리 4%가 법정 상한 전환율 5%보다 낮고, 보증금의 나머지는 그보다 낮은 예금 금리 3%만큼만 비용으로 잡히기 때문입니다.

이 결론은 전환율과 금리에 따라 뒤집힐 수 있습니다. 전세 쪽 월 부담 950,000원에서 월세 쪽도 똑같이 치르는 보증금 기회비용 125,000원을 빼면, 남는 금액이 보증금 차액 2억 5,000만원을 전세로 마련하는 데 드는 비용입니다. 이를 연이율로 바꾸면 3.96%입니다. 따라서 전세대출 금리가 연 4%로 그대로라면, 이 이율보다 높은 전환율로 매긴 월세는 전세보다 월 부담이 크고 낮은 전환율이면 작습니다. 표의 4% 조건은 월세 쪽 월 부담이 958,333원으로 전세보다 8,333원 많을 뿐이지만, 6% 조건이면 1,375,000원으로 차이가 425,000원까지 벌어집니다.

전세대출 금리가 일정 수준을 넘으면 방향이 바뀝니다. 월세를 법정 상한 5%로 계산한 이 예시에서는 그 수준이 연 약 5.08%이고, 전세대출 금리가 이를 넘으면 월세 쪽 부담이 더 작아집니다. 대출 금리가 5%면 전세 부담이 1,150,000원으로 아직 전세가 16,667원 싸지만, 6%면 1,350,000원으로 월세보다 183,333원 더 듭니다. 예금 금리는 두 조건 모두에 들어가고 자기 돈의 차이가 1,000만원뿐이라, 예금 금리가 1%p 올라도 전세 쪽 부담이 월세 쪽보다 8,334원 더 늘어나는 데 그칩니다. 이 예시에서 결론을 가르는 것은 전환율과 전세대출 금리입니다.

매달의 부담만으로 끝나지도 않습니다. 전세는 3억원을, 월세는 5,000만원을 집주인에게 맡기므로 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 전세 쪽 손실이 훨씬 큽니다. 집값에 견줘 보증금과 선순위 채권이 얼마나 되는지는 전세가율 계산기로, 보증금 반환보증에 가입할 때 드는 돈은 보증보험료 계산기로 따져 볼 수 있습니다. 보증료를 낸다면 그 금액을 보증 기간의 개월 수로 나눠 전세 쪽 월 부담에 더해야 두 조건을 공정하게 비교할 수 있습니다.

비교할 때 넣을 숫자

1. 실제 전세대출 금리와 한도: 이 글의 보증금 80%·연 4% 대출은 가정입니다. 은행에서 안내받은 금리와 대출 가능 금액을 넣으세요. 이 예시라면 금리가 연 약 5.08%를 넘는 순간 결론이 바뀝니다.
2. 내 예금 금리: 보증금으로 쓸 자기 돈을 지금 어디에 두고 있는지에 따라 기회비용이 달라집니다. 실제로 받고 있는 예금이나 적금 금리를 넣습니다.
3. 관리비: 같은 집이면 전세든 월세든 관리비는 보통 같지만, 전세 매물과 월세 매물이 서로 다른 집이라면 각각의 관리비를 계산기의 관리비 칸에 넣어야 합니다.
4. 보증보험료: 전세보증금 반환보증에 가입한다면 보증료를 월 단위로 나눠 전세 쪽에 더합니다. 보증료율은 주택과 보증금 조건에 따라 달라지므로 보증기관이 안내한 요율을 씁니다.
5. 세금 공제: 월세를 내는 근로자는 조세특례제한법 제95조의2의 월세액 세액공제 대상인지 확인합니다. 과세기간 종료일 현재 주택이 없는 세대의 세대주(세대주가 주택 관련 공제를 받지 않으면 세대원)이고 총급여가 8천만원 이하이면서 종합소득금액이 7천만원을 넘지 않는 근로자가 요건을 갖춘 주택의 월세를 내면, 연 1천만원까지의 월세액에 15%(총급여 5,500만원 이하이고 종합소득금액 4,500만원 이하면 17%)를 곱한 금액을 세금에서 뺍니다. 전세대출을 받는 쪽도 과세기간 종료일 현재 주택이 없는 세대의 세대주 등 근로자가 일정 규모 이하의 주택을 빌리려고 받은 요건을 갖춘 주택임차자금 대출의 원리금 상환액이 있으면 그 40%를 근로소득금액에서 공제받고, 한도는 조세특례제한법 제87조 제2항에 따른 금액과 합쳐 연 400만원까지입니다(소득세법 제52조 제4항). 이 사이트의 월세 실주거비 계산기는 두 공제를 모두 반영하지 않습니다.

내 조건으로 다시 계산하려면 전월세 전환 계산기에서 집주인이 제시한 조건의 전환 월세를 확인한 뒤, 월세 실주거비 계산기에 전세 조건과 월세 조건을 한 번씩 넣어 두 실질 월 주거비를 비교하세요. 전세 조건을 넣을 때는 월세 칸을 0원으로 두고 보증금 대출액 칸에 실제 대출 금액을 넣으면 됩니다. 두 결과의 차이가 크지 않다면 보증금을 떼일 위험과 이사 계획까지 함께 따져 고르는 편이 좋습니다.

근거

아래 원문을 2026.09.27에 다시 열어 확인했습니다. 제도가 바뀌면 날짜와 함께 고칩니다.

• 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 시 산정률)
• 주택임대차보호법 제7조의2
• 주택임대차보호법 제6조의3 (계약갱신 요구 등)·제10조의2 (초과 차임 등의 반환청구)
• 찾기쉬운 생활법령정보 — 차임 또는 보증금의 증감청구 (계약갱신 시 전세→월세 전환 Q&A)
• 법제처 법령해석 20-0683 (월 단위 차임으로 전환하는 갱신계약과 산정률 개정규정의 적용 시점, 2021. 3. 3.)
• 한국은행 기준금리 추이
• 한국은행 통화정책방향 결정회의 일정 (2026년)
• 조세특례제한법 제95조의2 (월세액에 대한 세액공제)
• 소득세법 제52조 (특별소득공제) 제4항 주택임차자금 차입금 원리금 상환액