DSR 계산기

DSR은 집값이 아니라 소득을 본다

DSR(총부채원리금상환비율)은 DSR에 반영되는 대출의 산정용 연간 원리금을 연소득으로 나눈 값입니다. 총대출액이 1억원을 넘게 되는 차주에게 적용하는 한도는 은행권 40%, 제2금융권 50%입니다. 은행권 DSR 40%를 적용하면 연소득 6,000만원의 연간 원리금 여력은 2,400만원입니다.

중요한 것은 이자가 아니라 원리금이라는 점입니다. 주택담보대출·신용대출·카드론 등이 반영되지만 적용 예외가 있고, 대출 종류와 상환 방식에 따라 산정 방법이 다릅니다. 계산기에는 실제 납부액을 그대로 합치기보다 금융회사에서 확인한 DSR 산정용 연간 원리금을 입력하세요. 이 금액이 새 대출에 쓸 상환 여력에서 먼저 빠집니다.

스트레스 DSR — 이자는 그대로인데 한도만 줄어든다

스트레스 DSR은 앞으로 금리가 오를 경우를 감안해 실제 금리에 가산금리를 얹어 한도를 계산하는 규제입니다. 핵심은 실제로 그 금리를 내는 것이 아니라는 점입니다. 이자는 계약한 금리대로 내지만, 빌릴 수 있는 금액만 더 높은 금리를 가정해 정해집니다. 그래서 체감상 “금리는 그대로인데 한도만 줄었다”가 됩니다.

가산폭은 시행 단계와 지역, 대출 종류에 따라 계속 바뀌어 왔고 유예 조치도 있었습니다. 이 계산기가 가산폭을 입력값으로 둔 이유입니다. 계산기에 미리 넣어 둔 1.5%p는 2025년 7월 1일 시행된 3단계 스트레스 DSR의 기본 스트레스 금리입니다. 변동형 주택담보대출에는 지역마다 다른 값이 붙어 2026년 12월 31일까지 수도권·규제지역은 3.0%, 지방은 0.75%를 더하니(은행연합회 2026년 6월 30일 공시), 내 경우에 맞는 값은 주택담보대출 한도 가이드에서 확인하세요. 값을 바꿔가며 한도가 얼마나 움직이는지 보면 규제의 크기를 가늠할 수 있습니다.

한도를 늘리는 방법과 그 대가

한도를 늘리는 길은 세 가지입니다. 첫째는 만기를 늘리는 것입니다. 같은 금액이라도 기간이 길면 연간 상환액이 줄어 여유가 생깁니다. 다만 총이자는 늘어나므로 한도만 보고 만기를 늘리면 이자로 대가를 치릅니다. 둘째는 기존 대출을 줄이는 것입니다. 신용대출을 먼저 갚으면 그 원리금만큼 여력이 돌아옵니다. 셋째는 제2금융권으로 가는 것인데, 한도는 50%로 늘지만 금리가 높아 실익을 따져봐야 합니다.

반대로 만기일시상환은 한도를 늘리지 못합니다. 실제로는 이자만 내지만 DSR 산정에서는 원금을 대출기간으로 나눠 갚는 것으로 보기 때문입니다. 한도를 정한 뒤 실제 상환액과 총이자는 대출 상환 계산기에서, 기존 대출을 더 낮은 금리로 바꾸는 것이 이득인지는 갈아타기 계산기에서 볼 수 있습니다.

DSR을 통과해도 LTV가 남는다

DSR은 갚을 능력만 봅니다. 주택담보대출에는 집값 대비 얼마까지 빌려주는지를 정하는 LTV(주택담보대출비율)가 따로 걸리고, 지역과 주택 수에 따라 비율이 달라집니다. 규제상 빌릴 수 있는 최대 금액은 DSR 한도와 LTV 한도 중 작은 쪽이고, 수도권·규제지역에서 집을 사는 대출이라면 2025년 10월 16일부터 시가별로 나눈 금액 한도(시가 15억원 이하는 종전과 같은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원)까지 셋 가운데 가장 작은 쪽입니다. 그래서 소득이 충분해도 집값이 낮으면 LTV에서 막히고 반대의 경우도 마찬가지입니다.

연소득 구간별 한도를 한눈에 보려면 연소득별 대출 한도 표가 편합니다. 담보 가치 기준 한도는 LTV 계산기, 기타대출을 이자만 보는 DTI 계산기와도 비교해 보세요.

사업자 대출은 DSR을 안 본다

DSR은 가계대출 규제라서 개인사업자·법인 명의의 담보대출에는 적용되지 않습니다. 상가나 꼬마빌딩처럼 임대수익이 나오는 건물은 대신 임대소득 대비 이자를 보는 RTI 규제가 걸리고, 한도는 RTI와 LTV 중 작은 쪽으로 정해집니다. 그쪽 한도는 상가·꼬마빌딩 대출 계산기에서 볼 수 있습니다.