전세가율 계산기

보증금 앞에 줄 선 돈까지 더합니다

전세가율 하나만 보고 안심하기 쉬운 집이 있습니다. 시세 5억원인 집에 보증금 3억 5,000만원이면 전세가율은 70.0%이고, 선순위 채권이 없다면 계산기 판정도 ‘비교적 안전’입니다. 그런데 등기부 을구에 채권최고액 1억 2,000만원짜리 근저당권이 있으면 선순위 포함 비율은 94.0%로 올라 보증금과 근저당을 채우고 남는 집값이 3,000만원뿐이고, 판정은 ‘위험’으로 바뀝니다. 전세가율은 두 경우 모두 70.0%로 같습니다.

이 계산기가 보증금에 선순위 채권을 더해 시세로 나눈 비율로 판정하는 이유는 경매나 공매에서 돈을 받는 순서 때문입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있다고 주택임대차보호법 제3조의2 제2항이 정하는데, 거꾸로 말하면 임차인보다 앞선 순위의 근저당권이 있으면 그 몫이 보증금보다 먼저 빠집니다. 실제 순위는 사안마다 등기부와 계약 서류로 따져야 하고, 이 계산기는 입력한 선순위 채권이 모두 보증금 앞에 선다고 보고 계산합니다. 보증금 가운데 일정액을 다른 담보권자보다 먼저 받는 소액임차인 최우선변제(주택임대차보호법 제8조)도 따로 셈하지 않습니다.

80%와 90%는 이 사이트가 그은 선

선순위 포함 비율이 80% 미만이면 ‘비교적 안전’, 80% 이상 90% 미만이면 ‘주의’, 90% 이상이면 ‘위험’으로 표시합니다. 두 선은 법령이나 보증기관이 정한 기준이 아니라 이 계산기가 정한 경고선입니다. 비슷한 숫자가 HUG 전세보증금반환보증에도 있지만 성격이 다릅니다. HUG는 보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 90% 이내여야 보증하고, 그 주택가격을 자체 순서로 잡습니다. 연립·다세대라면 감정평가서가 없을 때 공시가격의 140%가 먼저입니다. 매매 시세를 넣는 이 계산기의 비율과 바로 견줄 수 없으므로, HUG의 금액 조건 세 가지(주택가격의 90%, 선순위 60%, 보증금 상한)는 전세보증보험료 계산기에서 따로 확인합니다. 계약기간이나 등기부 요건 같은 나머지 조건은 그 계산기도 확인하지 않습니다.

시세가 내리면 오르는 비율

분모가 시세라서 보증금이 그대로여도 집값이 내리면 비율이 오릅니다. 보증금 3억 5,000만원은 그대로 두고 시세만 4억 5,000만원으로 낮춰 넣으면 77.8%로 아직 ‘비교적 안전’이지만, 4억 2,500만원이면 82.4%가 되어 ‘주의’ 구간에 들어갑니다. 결과 카드의 ‘집값이 얼마나 떨어져도 버티나’는 100%에서 선순위 포함 비율을 뺀 값으로, 근저당이 없을 때는 30.0%, 근저당이 있는 앞의 예에서는 6.0%입니다. 그만큼 내린 지점에서 선순위와 보증금의 합이 집값과 같아지므로, 경매 매각대금이 시세보다 낮게 나오면 그 전에 이미 모자랄 수 있습니다.

등기부 을구를 읽는 법

선순위 채권 칸에는 등기사항증명서 을구의 근저당권 채권최고액을 넣습니다. 근저당권은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 설정하는 저당권이어서(민법 제357조 제1항), 을구의 금액은 실제 대출 잔액이 아니라 담보되는 한도입니다. 확정될 때까지는 빚이 줄어도 근저당권이 그대로 남으므로, 잔액을 확인할 수 없다면 최고액을 넣어야 비율을 낮게 잡는 실수를 피합니다. 단독·다가구처럼 한 건물에 세입자가 여럿이면 먼저 들어온 세입자의 보증금이 앞설 수 있고, HUG도 이런 주택은 앞선 다른 세입자의 보증금을 선순위에 더해 심사합니다. 그런 금액을 알게 되면 선순위 칸에 함께 넣습니다.

주의·위험 판정 뒤의 확인 순서

판정은 확인을 시작할지 정하는 신호일 뿐, 보증금을 돌려받을 수 있는지에 대한 법적 판단이 아닙니다. 주의나 위험이 나왔다면 다음을 차례로 봅니다.

• 갑구에 압류·가압류·가처분·경매개시결정 같은 기재가 있는지 봅니다. 이런 기재는 선순위 채권 칸의 숫자로 나타나지 않으므로 비율과 따로 확인해야 합니다.
• 을구의 근저당권이 잔금과 함께 말소되는 조건인지 계약서에서 확인합니다. 말소되는 금액만큼 선순위 칸을 줄여 다시 계산해 볼 수 있습니다.
• 입주 뒤에는 전입신고와 확정일자를 바로 갖춥니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다(주택임대차보호법 제3조 제1항).