LTV 계산기

LTV는 담보만 본다

LTV는 소득을 전혀 보지 않고 집값만 봅니다. 그래서 소득이 없어도 비싼 집을 담보로 하면 LTV 한도 자체는 크게 나옵니다. 그러나 그 한도를 다 쓸 수 있는지는 다른 문제입니다.

빌릴 수 있는 금액은 세 한도 가운데 가장 작은 쪽

규제지역이 아닌 지방에서 연봉 5,000만원인 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 10억원 집을 사면 LTV 70%로는 7억원이 나오지만, 금리 4%·30년 원리금균등에 지방 변동형 주담대의 스트레스 금리 0.75%(2026년 12월 31일까지)를 더한 은행권 DSR 40% 한도는 3억 1,950만원입니다. 이 집은 시가별 금액 한도가 걸리지 않는 곳에 있으므로 규제상 빌릴 수 있는 최대 금액은 두 한도 중 작은 쪽인 3억 1,950만원입니다.

이미 담보대출이 있는 집이라면

계산기의 ‘기존 담보대출 잔액’은 같은 집에 먼저 잡힌 대출을 LTV 한도에서 빼는 칸입니다. 7억원짜리 집에 LTV 70%를 적용하면 한도가 4억 9,000만원인데, 남은 담보대출이 1억 5,000만원이면 더 받을 수 있는 금액은 3억 4,000만원입니다. 기존 대출만으로 이미 집값의 21.4%를 쓰고 있는 셈입니다.

금융감독원이 금융 FAQ에 올려 둔 LTV 산식은 ‘(주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치’입니다. 이 계산기가 빼는 것은 이 가운데 기존 담보대출뿐이고, 세입자의 보증금이나 최우선변제 소액임차보증금(흔히 방공제라고 부르는 몫)은 빼지 않습니다. 세입자가 있거나 방공제가 적용되는 집이라면 은행이 내주는 금액은 계산 결과보다 작아집니다.

규제지역·생애최초·다주택자 비율과 금액 상한

금융위원회 발표에 나온 주택구입 목적 주담대의 기준을 정리하면 다음과 같습니다. 2026년 8월 13일 금융 종합대책은 LTV 비율과 주택가격별 한도를 그대로 유지한다고 밝혔습니다.

• 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)는 규제지역 40%, 규제지역이 아닌 곳 70%입니다. 2025년 10월 15일 규제지역을 새로 지정하면서 그 지역의 비율이 70%에서 40%로 낮아졌습니다.
• 부부합산 연소득 9,000만원 이하, 주택가격 8억원 이하인 무주택세대주(서민·실수요자)는 규제지역에서도 60%입니다(금융위원회 2025년 10월 17일 FAQ).
• 수도권·규제지역에서 생애 처음 집을 사면 2025년 6월 28일부터 LTV 70%가 적용됩니다.
• 수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자가 집을 더 사거나 1주택자가 기존 집을 팔지 않고 더 사면 주택구입 목적 주담대가 막혀 LTV가 0%입니다. 기존 집을 6개월 안에 파는 조건이면 무주택자와 같게 봅니다.
• 수도권·규제지역 주택구입 주담대에는 2025년 6월 28일부터 6억원 상한이 있었고, 2025년 10월 16일부터는 시가 15억원 이하는 종전과 같은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 나뉘었습니다.

규제지역에 있는 7억원 아파트를 무주택자가 산다면 LTV 40%로 2억 8,000만원이 한도입니다. 이 집의 시가별 금액 상한 6억원보다 낮으므로 금액 상한보다 LTV가 먼저 걸립니다. 소득 쪽 한도인 DSR까지 견줘 봐야 하는 것은 위 지방 예시와 같습니다.

은행이 보는 집값

LTV의 분모인 담보가치는 매매계약서에 적은 가격과 다를 수 있습니다. 금융위원회의 2025년 10월 15일 대출수요 관리 방안 FAQ는 시가별 금액 한도를 가르는 주택가격도 현행 금융권의 시가 산정방식에 따라 대출 신청일 기준으로 판단하고, 한국부동산원 가격이나 KB 부동산시세의 ‘일반평균가’ 같은 공신력 있는 기관의 평가자료를 쓴다고 설명합니다. 계산기에는 은행이 적용할 가격을 넣어야 결과가 맞고, 상담 전이라면 이런 시세 조회 가격으로 먼저 가늠해 보면 됩니다.

소득 기준 한도는 DSR 계산기, 집 살 때 드는 총비용은 등기비용 계산기에서 확인하세요.