주택임대소득세 계산기

보증금에 세금이 붙는 두 갈래

2026년 1월 1일 이후 분부터는 집이 두 채뿐이어도 보증금에 세금이 붙는 경우가 생겼습니다. 소득세법 제25조 제1항은 보증금을 수입으로 보는 경우를 두 가지로 정합니다. 제1호는 부부 합산 3주택 이상을 가지고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우이고, 제2호는 기준시가 12억원 이하 주택을 빼고 센 주택이 두 채이면서 그 보증금 합계가 12억원을 넘는 경우입니다(시행령 제53조 제1항). 제2호는 2026년 1월 1일부터 시행돼 그 전에 시작한 과세기간에는 적용하지 않습니다(법률 제19933호 부칙 제1조 제1호·제15조).

수입으로 잡는 금액은 두 경우 모두 보증금 합계에서 3억원을 뺀 뒤 60%와 정기예금이자율 3.1%(소득세법 시행규칙 제23조 제1항)를 곱해 구합니다(시행령 제53조 제3항·제4항). 제2호에 해당하면 12억원을 넘는 부분만이 아니라 3억원을 뺀 나머지 전체가 계산에 들어가, 기준시가 12억원을 넘는 두 채의 보증금 합계가 13억원이면 1,860만원이 수입이 됩니다. 장부를 써서 신고하면 그 보증금으로 번 이자·배당을 이 금액에서 더 빼지만(같은 조 제3항), 계산기는 추계로 신고할 때처럼 빼지 않습니다.

전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에 넣지 않습니다(제25조 제1항 단서). 이 기한을 2029년 12월 31일까지 늘리는 내용이 2026년 세제개편안에 들어 있지만, 2026년 9월 30일 확인 기준으로 법에 반영되지 않은 정부안이라 주택 수를 셀 때는 지금 법의 기한을 기준으로 합니다(세제개편안 비교).

다른 소득과 등록 여부로 갈리는 선택

총수입금액이 2,000만원 이하면 분리과세를 택할 수 있습니다(제14조 제3항 제7호). 분리과세는 총수입금액에서 필요경비 50%(등록임대주택 60%)를 빼고, 분리과세 주택임대소득을 뺀 종합소득금액이 2,000만원 이하일 때만 200만원(등록 400만원)을 더 뺀 금액에 14%를 곱합니다(제64조의2 제1항·제2항). 월세 100만원을 받는 사람의 다른 소득금액이 4,000만원이면 기본공제 없이 분리과세가 924,000원, 종합과세로 늘어나는 세금이 990,000원이라 분리과세가 66,000원 적습니다.

같은 월세라도 다른 소득이 없으면 결론이 갈립니다. 미등록 주택이면 분리과세 616,000원, 종합과세 396,000원으로 종합과세가 적지만, 등록임대주택이면 필요경비와 기본공제가 커져 분리과세 123,200원, 종합과세 316,800원으로 분리과세가 적습니다. 종합과세 쪽 비교에는 분리과세와 같은 필요경비율을 쓰고 종합소득공제를 빼지 않았으며, 지방소득세는 두 쪽 모두 소득세의 10%로 더했습니다. 장부로 실제 경비를 신고하는 사람이나 종합소득공제가 큰 사람이라면 종합과세 쪽 세액이 이와 달라집니다.

등록임대주택의 우대와 추징

필요경비율과 기본공제를 높게 받는 등록임대주택은 민간임대주택법에 따라 임대사업자로 등록하고 세무서에도 사업자등록을 한 주택으로, 임대보증금·임대료를 올릴 때 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다(시행령 제122조의2 제1항). 아파트를 사서 임대하는 장기일반민간임대주택은 2020년 7월 10일 이전에 등록을 신청한 것만 해당합니다(같은 항 제1호 나목).

부부 합산 1주택이라면 기준시가 12억원 이하 국내 주택의 월세는 처음부터 비과세라(소득세법 제12조 제2호 나목), 이 조건에 드는 1주택자에게는 위 계산기에 나온 세액이 해당하지 않습니다. 등록 우대를 받은 사업자가 그 주택을 10년 이상 임대하지 않으면 우대 없이 계산한 세액과 신고한 세액의 차액을 이자상당액과 함께 내야 합니다(제64조의2 제3항 제2호·제4항).