임대료 인상 상한 계산기

계약 중에 증액을 청구할 수 있는 때

주택임대차보호법 제7조 제1항은 임차주택에 관한 조세·공과금 같은 부담이 늘거나 줄었거나 경제사정이 바뀌어 약정한 차임이나 보증금이 적절하지 않게 된 때, 당사자가 장래에 대해 그 증감을 청구할 수 있다고 정합니다. 증액청구는 계약을 맺은 뒤나 마지막으로 올린 뒤 1년 안에는 하지 못합니다(같은 항 후단, 시행령 제8조 제2항). 그래서 2년 계약이라도 1년이 지나고 이런 사유가 있으면 계약 기간 중에 청구할 수 있고, 그렇게 올린 뒤 12개월 안에는 다시 청구하지 못합니다. 같은 사유로 임차인이 감액을 청구하는 길도 이 조항에 함께 들어 있습니다.

기본값으로 본 5% 한도

보증금 3억원·월세 50만원인 주택 계약에 5%를 넣으면 보증금은 3억 1,500만원, 월세는 525,000원까지가 한도이고, 올릴 수 있는 폭은 각각 1,500만원과 25,000원입니다. 계산기는 보증금과 월세에 각각 상한 비율을 곱합니다. 8%를 넣으면 월세가 540,000원으로 한도보다 15,000원, 보증금이 3억 2,400만원으로 900만원 많아져 결과에 초과 경고가 뜹니다. 전세라서 월세를 0원으로 두면 보증금 한도만 남습니다.

이 5%의 근거는 같은 법 제7조 제2항입니다. 증액청구는 “약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다”고 정하고, 같은 법 시행령 제8조 제1항도 같은 비율을 적습니다. 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 이 범위 안에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있고, 따로 정하지 않았다면 5% 이내가 적용된다고 법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 안내합니다. 조례 상한은 계산에 들어 있지 않으니, 계약한 집이 있는 시·도가 더 낮은 상한을 두었다면 그 비율로 증액률을 바꿔 다시 계산해 봅니다.

갱신하는 방식에 따라 달라지는 것

• 계약갱신요구권: 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있고, 한 번 쓸 수 있으며 갱신된 기간은 2년으로 봅니다. 갱신되는 계약은 전 임대차와 같은 조건이되 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 늘리거나 줄일 수 있습니다(제6조의3). 이 계산기의 5% 한도가 바로 적용되는 장면입니다.
• 묵시적 갱신: 임대인이 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 봅니다(제6조 제1항). 갱신될 때 임대료는 그대로이지만, 생활법령정보는 갱신된 뒤에도 임대차가 이어지는 것으로 보므로 제7조의 사유가 생기면 증액을 청구할 수 있다고 설명합니다. 이때 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).
• 새 임차인과의 계약: 생활법령정보는 임대료 제한이 존속 중인 계약에서 올리거나 계약갱신요구권을 쓰는 경우에만 적용된다고 안내합니다. 임차인이 바뀌어 처음 맺는 계약의 보증금과 월세는 이 5% 계산의 대상이 아닙니다. 같은 안내는 계약이 끝난 뒤 재계약을 하면서 차임이나 보증금을 올릴 수 있다는 대법원 판결(2002다23482)도 소개합니다.

갱신과 함께 하는 월세 전환

계약갱신요구권으로 갱신하면 전 계약과 같은 조건이 원칙이라, 생활법령정보는 임차인이 동의하지 않는 한 전세를 월세로 바꾸기 어렵고 동의해 바꾸더라도 법정 전환율이 적용된다고 설명합니다. 그 상한은 주택임대차보호법 시행령 제9조가 정한 연 10%와 기준금리 + 2%p 중 낮은 쪽입니다. 지금 기준금리는 2026년 8월 27일 금통위가 정한 연 3.00%라 주택 상한이 연 5%이고, 보증금 1억원을 월세로 돌리면 월 약 41만원이 한도입니다. 원 단위까지 계산하면 416,667원입니다. 기준금리에 2%p를 더한 값이 연 10%보다 낮아 그 값이 상한이 된 것입니다. 금통위가 기준금리를 바꾸면 상한도 따라 바뀌며, 다음 결정은 2026년 10월 22일이고(2026년 9월 30일 확인 기준) 지난 결정은 기준금리 페이지에 있습니다. 상한을 넘겨 낸 월세도 증액 상한을 넘긴 경우처럼 돌려 달라고 청구할 수 있습니다(제10조의2). 다른 보증금으로 계산하려면 전월세 전환 계산기를 씁니다.

상가는 환산보증금부터

상가의 증액 상한은 청구 당시 차임이나 보증금의 100분의 5이고(상가건물 임대차보호법 제11조 제1항, 시행령 제4조), 증액 뒤 1년 안에 다시 청구하지 못하는 것도 같습니다(제11조 제2항). 보증금을 월세로 돌릴 때의 상한은 연 12%와 기준금리 × 4.5배 중 낮은 쪽이라 같은 기준금리에서 연 12%입니다. 다만 두 상한은 보증금에 월세 × 100을 더한 환산보증금이 지역별 기준 이하인 임대차에만 적용됩니다(제2조 제1항·제3항, 시행령 제2조). 기준은 서울이 9억원이고, 가장 낮은 ‘그 밖의 지역’이 3억 7,000만원입니다. 보증금 5,000만원·월세 300만원이면 환산보증금이 3억 5,000만원이라 어느 지역이든 기준 안이지만, 보증금 1억원·월세 900만원이면 10억원으로 서울 기준도 넘습니다. 이런 임대차를 갱신할 때는 주변 상가의 차임 등을 고려해 증감을 청구하는 제10조의2가 적용되고 5% 상한은 없습니다.

분쟁은 조정위원회로

차임이나 보증금의 증감에 관한 분쟁은 주택임대차분쟁조정위원회가 심의·조정합니다(주택임대차보호법 제14조). 위원회는 대한법률구조공단 지부 등에 설치되고, 시·도가 따로 둘 수도 있습니다. 조정을 신청하기 전에 계약서의 금액, 마지막으로 올린 날짜, 받은 증액 요구의 내용을 정리해 두면 이 계산기의 결과와 함께 상한을 넘었는지 설명하기 쉽습니다.