연소득 6,000만원인 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 연 4%·30년 원리금균등으로 8억원 주택을 산다면, 수도권·규제지역의 변동형 주담대는 스트레스 금리 3%를 더해 은행권 DSR 40% 한도가 3억 61만원이고, 지방의 변동형 주담대는 0.75%를 더해 3억 8,340만원입니다(2026년 12월 31일까지 적용되는 값). 두 경우 모두 LTV 한도보다 낮아 DSR이 실제 한도를 정합니다.

한도는 여러 기준 중 가장 낮은 값입니다

주택담보대출이 얼마까지 나오는지는 한 가지 계산으로 정해지지 않습니다. 은행은 서로 다른 잣대로 금액을 몇 개 뽑은 뒤 그 가운데 가장 작은 금액까지만 빌려줍니다. 하나는 소득으로 갚을 수 있는 만큼만 빌려주는 DSR이고, 다른 하나는 담보로 잡는 집값의 일정 비율까지만 빌려주는 LTV입니다. 수도권과 규제지역에서 집을 사려고 받는 주택담보대출에는 금액 상한이 하나 더 있습니다. 이 상한은 6억원이었는데, 금융위원회가 2025년 10월 15일 발표하고 다음 날부터 시가별로 나눠 시가 15억원 이하 주택은 종전과 같은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원이 됐고, 2026년 8월 13일 발표한 「부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책」도 이 상한을 그대로 유지했습니다.

이 글은 연소득 6,000만원인 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 다른 대출 없이 8억원짜리 주택을 사면서 은행에서 연 4%, 30년 만기, 원리금균등 상환으로 주택담보대출을 받는 경우를 예로 듭니다. 소득에서 나오는 DSR 한도와 집값에서 나오는 LTV 한도를 따로 계산한 다음 둘을 맞대어 어느 쪽이 실제 한도를 정하는지 봅니다. 8억원 주택은 시가 15억원 이하라 금액 상한이 6억원이고, 뒤에서 계산할 LTV 70% 한도 5억 6,000만원보다 높아서 이 사례에서는 한도를 정하지 않습니다.

DSR: 소득이 막는 한도

DSR(총부채원리금상환비율)은 가진 모든 가계대출의 1년 치 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다. 금융위원회는 2022년 9월 1일 은행업감독규정 개정을 고시하면서 행정지도로 시행하던 가계부채 대책을 규정으로 옮겼는데, 이때 총대출액이 1억원을 넘게 되는 차주에게 가계대출을 내줄 때 이 비율을 은행은 40%, 비은행은 50% 이내로 묶었고, 2026년 8월 13일 금융 종합대책에서도 은행권 40%·2금융권 50% 기준을 확고하게 유지한다고 밝혔습니다. 이 사례에서 빌리려는 금액은 1억원을 훌쩍 넘으므로, 은행에서 빌린다면 연소득 6,000만원의 40%인 연 2,400만원이 원리금에 쓸 수 있는 최대치입니다. 기존 대출이 없으니 이 금액을 모두 새 대출의 원리금에 쓸 수 있습니다.

스트레스 금리는 이 한도 계산 안에서만 쓰입니다. 금융위원회는 스트레스 DSR을 ‘DSR 산정 시 일정 수준의 가산금리를 부과해 대출한도를 산출하는 제도’로 설명하면서, 이 가산금리를 실제 대출금리에는 부과하지 않는다고 밝혔고, 은행연합회도 스트레스 금리는 한도 산출에 쓰는 값일 뿐 차주가 실제로 부담하는 금리가 아니라고 공시합니다. 그래서 수도권·규제지역 변동형처럼 연 4% 대출에 3%p를 더해 한도를 정하더라도, 그 한도 3억 61만원을 모두 빌린 뒤 매달 내는 돈은 연 4%로 계산한 1,435,183원입니다. 1년 치로 따지면 연소득의 28.7%로, 40%에 한참 못 미칩니다. 이 사이트의 DSR 계산기도 한도는 가산 금리를 더해서, 월 상환액은 원래 금리로 계산합니다.

한도 계산에 더하는 금리	해당하는 주택담보대출(2026년 12월 31일까지)	DSR 40% 한도
더하지 않음	고정금리 기간이 만기의 70% 이상인 혼합형·주기형	4억 1,892만원
0.75%p	지방 변동형	3억 8,340만원
3%p	수도권·규제지역 변동형	3억 61만원

고정금리 기간이 긴 대출처럼 금리를 더하지 않으면 4억 1,892만원까지 빌릴 수 있지만, 지방 변동형의 0.75%p를 더하면 3,552만원, 수도권·규제지역 변동형의 3%p를 더하면 1억 1,831만원이 줄어듭니다. 가산 금리만큼 원금 1원을 갚는 데 드는 1년 치 돈이 커진 것으로 보고 계산하기 때문에, 같은 연 2,400만원 안에 담을 수 있는 원금이 작아지는 것입니다. 소득과 금리, 만기가 같아도 집이 어느 지역에 있느냐에 따라 한도가 8,279만원 벌어지는 셈입니다.

스트레스 금리는 언제, 어디에 붙나

지금 적용되는 틀은 3단계 스트레스 DSR입니다. 금융위원회는 2025년 5월 20일 3단계를 예정대로 2025년 7월 1일부터 시행한다고 발표했습니다. 전 업권에서 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출이 대상이고, 스트레스 금리는 1.50%였습니다. 다만 서울·경기·인천을 뺀 지방의 주택담보대출에는 2단계 수준인 0.75%를 그해 12월 말까지 적용하기로 했고, 신용대출에는 잔액이 1억원을 넘는 경우에만 스트레스 금리를 붙입니다. 이어 금융위원회는 2025년 10월 15일 수도권·규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한을 1.5%에서 3%로 올렸고, 이 조치는 2025년 10월 16일부터 적용됐습니다.

지방 주택담보대출은 그 뒤에도 2단계에 머물러 있습니다. 금융위원회는 2025년 12월 10일 2026년 상반기(1월 1일~6월 30일)에도 지방 주담대에 2단계를 적용한다고 밝혔고, 2026년 하반기 값은 은행연합회가 2026년 6월 30일 공시했습니다. 공시에 따르면 2026년 7월 1일부터 2026년 12월 31일까지 3단계의 기본 스트레스 금리는 1.50%이고, 주택담보대출에는 지역에 따라 수도권·규제지역 3.0%, 서울·경기·인천 밖에 있고 규제지역이 아닌 곳의 주택을 담보로 한 지방 주담대 0.75%를 적용합니다. 지방의 0.75%는 1.5%에 2단계 기본 적용비율 50%를 곱한 값입니다. 기본값 1.50%가 그대로 붙는 것은 주택담보대출이 아닌 신용대출과 기타대출이고, 만기가 긴 고정금리 신용대출에는 줄이거나 붙이지 않습니다. 스트레스 금리 자체는 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리의 과거 5년 최고치와 현재 수준의 차이로 정하되 하한과 상한을 두는데, 2026년 하반기에는 그 차이가 하한에 못 미쳐 하한 1.50%가 쓰였습니다. 이 값은 매년 6월과 12월에 공시되므로 2027년 이후 받는 대출이라면 다음 공시와 금융위원회 발표를 확인해야 합니다.

대출 상품에 따라 실제로 더하는 금리가 또 달라집니다. 금융위원회가 밝힌 최종 적용 금리는 스트레스 금리에 기본 적용비율과 대출유형별 적용비율을 곱한 값입니다. 금리변동주기가 5년 미만인 변동형은 스트레스 금리를 그대로 더하지만, 고정금리 기간이나 금리변동주기가 5년 이상인 혼합형·주기형은 그 기간이 만기에서 차지하는 비중이 클수록 적게 더하고, 비중이 70% 이상(30년 만기라면 21년 이상)이면 더하지 않습니다. 예컨대 은행연합회 공시의 적용 예시대로 수도권 주택을 담보로 30년 만기에 처음 5년만 고정하는 혼합형 대출을 받으면 2.40%를 더합니다. 앞의 표에서 0.75%p와 3%p 줄은 스트레스 금리를 그대로 더하는 변동형이고, ‘더하지 않음’ 줄은 고정 기간이 그만큼 긴 대출입니다.

LTV: 집값이 막는 한도

LTV(주택담보인정비율)는 소득과 관계없이 담보로 잡는 집값의 몇 %까지 빌려줄지를 정한 비율입니다. 금융위원회가 2025년 10월 15일 발표한 기준에서 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 받는 주담대의 LTV는 비규제지역 70%, 규제지역 40%입니다. 2026년 6월 30일 발표는 규제지역이라도 생애최초 주택구입과 정책모기지에는 60~70%의 완화된 비율을 적용하고, 다주택자가 수도권에서 주택을 사면 규제지역 여부와 관계없이 LTV 0%를 적용한다고 덧붙였습니다. 2026년 8월 13일 금융 종합대책은 규제지역 40%·비규제지역 70%를 유지하면서, 생애최초 LTV를 수도권·규제지역 70%, 그 밖의 지역 80%로 적었습니다. 8억원 주택에 두 비율을 넣으면 다음과 같습니다.

LTV	한도
40%	3억 2,000만원
70%	5억 6,000만원

규제지역인지는 대출을 받는 시점에 확인해야 합니다. 2026년 7월 1일부터 경기도 화성시 동탄구, 용인시 기흥구, 구리시가 규제지역으로 새로 지정돼 이 지역 주담대의 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 금액 상한도 LTV와 함께 봐야 합니다. 이 사례의 8억원 주택은 LTV 70%를 적용해도 5억 6,000만원으로 상한 6억원 아래지만, 집값이 10억원이면 LTV 70% 한도는 7억원인데 수도권에서 집을 사는 대출이라면 상한 6억원에 먼저 걸립니다.

이 사례에서는 DSR과 LTV 중 낮은 쪽이 한도입니다

이제 두 한도를 맞대어 봅니다. 수도권·규제지역에서 변동형 주담대를 받으면 3%를 더해 DSR 한도가 3억 61만원입니다. 규제지역이라 LTV 40%가 적용되면 LTV 한도 3억 2,000만원보다 DSR 한도가 낮아 DSR이 한도를 정하고, 규제상 최대 금액은 3억 61만원입니다. 규제지역이 아닌 수도권이라 LTV 70%가 적용되어도 LTV 한도 5억 6,000만원보다 DSR 한도가 낮아 3억 61만원이 그대로 한도입니다. 지방의 비규제지역에서 변동형으로 받는다면 0.75%를 더해 DSR 한도가 3억 8,340만원이고, LTV 70% 한도보다 낮아 역시 DSR이 정합니다.

LTV가 한도를 정하는 경우도 있습니다. 규제지역에서 30년 만기 가운데 21년 이상을 고정금리로 받는 것처럼 스트레스 금리를 더하지 않는 대출이라면 DSR 한도가 4억 1,892만원으로 올라가 LTV 40% 한도 3억 2,000만원보다 높아지고, 이번에는 LTV가 막아 3억 2,000만원이 한도입니다. 이 사례에서 두 한도가 같아지는 가산 금리는 약 2.39%p여서, 규제지역에서 이보다 적게 더하는 대출은 LTV 40%가, 많이 더하는 대출은 DSR이 한도를 정합니다. LTV 70%에서는 금리를 전혀 더하지 않아도 DSR 한도 4억 1,892만원이 LTV 한도보다 낮습니다.

어느 쪽이 막고 있는지에 따라 한도를 늘리는 방법도 달라집니다. LTV가 막고 있을 때는 소득이 늘거나 만기를 늘려 DSR 한도가 커져도 실제 한도는 그대로입니다. 반대로 DSR이 막고 있을 때는 더 비싼 집을 골라 LTV 한도가 커져도 빌릴 수 있는 돈이 늘지 않습니다. DSR 한도를 키우려고 만기를 늘리면 그만큼 오래 이자를 내게 된다는 점도 함께 따져야 합니다.

DTI와 이 계산에 없는 것

DTI(총부채상환비율)는 DSR과 비슷해 보이지만 다른 대출을 세는 방식이 다릅니다. 금융감독원 금융 FAQ는 DTI를 주택담보대출의 연간 원리금 상환액에 기타부채의 연간 이자 상환액을 더해 연소득으로 나눈 값으로 설명합니다. 신용대출 같은 다른 대출은 원금을 빼고 이자만 넣는다는 점이 DSR과 다릅니다. 이 사례처럼 다른 대출이 없으면 두 비율 모두 주택담보대출의 원리금만 세게 되지만, 원금을 나눠 갚는 신용대출이 있으면 DTI가 DSR보다 낮게 나옵니다. 기존 대출이 있을 때 두 비율이 얼마나 벌어지는지는 DTI 계산기에서 확인할 수 있습니다.

이 글의 계산과 이 사이트의 계산기가 담지 않는 것도 있습니다.

은행 내부 심사와 신용점수: 규제 한도는 넘을 수 없는 선일 뿐, 은행이 그 금액까지 빌려준다는 뜻은 아닙니다. 은행마다 자체 심사 기준과 신용점수에 따라 금액이 더 줄어들 수 있습니다.
소득 인정 방식: 이 계산은 입력한 연소득을 그대로 씁니다. 실제로는 어떤 소득을 얼마로 인정하느냐에 따라 한도가 달라집니다. 무주택 청년 근로자가 집을 사려고 주담대를 받을 때는 2021년 7월부터 장래소득을 기준으로 소득을 산정할 수 있고, 2026년 8월 31일부터는 금융회사가 이 기준을 적용할 수 있는지와 적용할 때의 한도를 반드시 알리도록 바뀌었습니다.
DSR에서 빠지거나 다르게 세는 대출: 전세대출은 DSR 적용에서 빠져 있었는데, 금융위원회는 2025년 10월 15일 1주택자가 수도권·규제지역에서 받는 전세대출의 이자상환분을 DSR에 반영하겠다고 발표하면서 시행 시기를 2025년 10월 29일로 잡았습니다. 신용대출은 앞에서 본 대로 잔액이 1억원을 넘을 때만 스트레스 금리를 붙입니다.
총대출액 1억원 이하와 2금융권: 이 글의 40%는 총대출액이 1억원을 넘게 되는 차주가 은행에서 빌리는 경우의 기준입니다. 2금융권에서 빌리면 50%를 적용하며, 이 사이트 DSR 계산기에서 이 비율을 고를 수 있습니다.
주택 수와 정책자금: 생애최초 구입, 정책모기지, 다주택자에게는 앞에서 본 것처럼 LTV 비율이 달라집니다. 이 글의 표는 무주택자가 은행에서 받는 일반 주택담보대출을 기준으로 했습니다.

내 조건으로 따져 보려면 DSR 계산기에 연소득과 기존 대출의 1년 치 원리금, 금리와 만기를 넣고, 스트레스 금리 칸에는 내 대출의 지역과 유형에 해당하는 값을 넣으세요. 그다음 LTV 계산기에 집값과 비율을 넣어 두 한도를 비교하면 됩니다. 수도권이나 규제지역에서 집을 산다면 금액 상한까지 더해 세 금액 가운데 가장 낮은 값이 규제상 최대치이고, 은행 심사는 그 안에서 이뤄집니다.

근거

아래 원문을 2026.09.27에 다시 열어 확인했습니다. 제도가 바뀌면 날짜와 함께 고칩니다.

어떤 계산이 필요한가요?

연봉 6천만원이면 주택담보대출은 얼마까지 나올까?