상가·꼬마빌딩 대출 계산기

임대료 한도와 담보가치 한도가 자리를 바꾸는 분기점

이 계산기에서 금리 칸만 움직여도 ‘한도를 정한 기준’ 줄이 RTI와 LTV 사이를 오가는 경계가 있습니다. 감정가 20억원에 LTV 60%를 적용받고 월 700만원의 임대료가 들어오는 상가라면 그 경계는 연 4.67%이고, 이보다 낮은 금리에서는 담보로 정하는 12억원이 그대로 한도가 됩니다.

경계 위에서는 임대료 쪽이 한도를 쥡니다. 금리 4.8%라면 RTI로 허용되는 금액이 11억 6,667만원으로 담보 기준보다 적고, 금리가 오를수록 이 금액은 금리에 반비례해 더 줄어듭니다. 그래서 대출 금리를 낮추는 협상이 한도까지 늘려 주는 것은 경계보다 높은 금리에서뿐이고, 경계 아래로 내려간 뒤에는 이자만 줄어듭니다.

RTI를 셀 때의 이자비용에는 새 대출의 이자뿐 아니라 같은 건물에 이미 있는 대출의 이자도 들어갑니다(금융위원회 2018년 10월 22일 발표의 RTI 산식). 계산기는 새 대출의 이자만으로 비율을 맞추므로, 기존 대출이 남아 있는 건물이라면 한도가 결과보다 작아집니다.

LTV 쪽에서도 계산기가 빼지 않는 금액이 있습니다. 금융위원회 가이드라인은 담보기준가액에 담보인정비율을 곱하고 임차보증금 같은 선순위 채권을 뺀 금액을 유효담보가액으로 보고, 부동산임대업 대출이 이를 넘으면 넘는 부분을 매년 1/10씩 나눠 갚게 합니다(「금융회사 여신심사 선진화 방안」). 앞의 건물에 임차인 보증금이 모두 2억원 있다면 유효담보가액은 10억원이라, RTI 한도인 11억 6,667만원을 다 빌릴 때 1억 6,667만원이 넘어 해마다 1,667만원의 원금을 따로 갚아야 합니다.

주택을 담보로 하는 임대사업자 대출의 제한

계산기의 주택임대 버튼은 2017년 기준인 RTI 1.25배를 씁니다. 금융위원회는 2019년 12월 23일부터 투기지역·투기과열지구의 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 높였습니다. 같은 월세를 1.25배로 셈하면 앞의 건물의 RTI 한도는 14억원으로 1.5배일 때보다 20% 크고, 거꾸로 1.25배에서 1.5배로 올라가면 한도가 약 17% 줄어듭니다.

2025년 9월 8일부터는 수도권과 규제지역의 주택을 담보로 하는 주택매매·임대사업자 대출의 LTV가 0%라, 주택을 새로 지어 그 주택을 담보로 처음 받는 대출처럼 국토교통부 장관이 인정하는 예외가 아니면 그 지역에서는 RTI를 따지기 전에 담보로 빌릴 수 있는 금액이 0원입니다. 수도권 밖의 비규제지역에서 받는 이 대출의 LTV 상한은 60%이고, 계산기는 건물이 있는 지역을 묻지 않으므로 이런 규제는 LTV 칸의 값으로만 들어갑니다.