건폐율·용적률 계산기

표의 숫자가 우리 땅의 한도는 아닙니다

위 표에서 제2종일반주거지역 용적률 100~250%를 보고 250%까지 지을 수 있다고 읽기 쉽지만, 시행령이 정한 것은 조례가 고를 수 있는 폭입니다. 국토계획법 시행령 제85조 제1항은 용적률이 각 호의 범위 안에서 시·군 등의 도시·군계획조례가 정하는 비율을 넘을 수 없게 하고, 제84조 제1항은 건폐율을 같은 방식으로 정합니다. 용적률 칸의 앞 숫자는 조례가 정할 수 있는 가장 낮은 값, 뒤 숫자는 가장 높은 값입니다.

서울특별시 도시계획 조례는 제2종일반주거지역 용적률을 200% 이하로 정했습니다(제48조, 2026년 7월 13일 시행본). 처음 화면의 대지 330㎡에 시행령 상한 250%를 넣으면 연면적이 825㎡이지만, 서울 조례의 200%로는 660㎡입니다. 같은 조례는 제3종일반주거지역을 250%, 준주거지역을 400%로 두어 시행령 상한(300%, 500%)보다 낮고, 중심상업지역은 1,000%로 하되 서울도심은 800%로 따로 정했습니다.

조례는 도시마다 따로 있고, 같은 도시 안에서도 관할구역을 나눠 비율을 달리 정할 수 있습니다(시행령 제84조 제2항, 제85조 제2항). 같은 용도지역이라도 땅이 있는 곳의 조례를 찾아야 그 땅의 한도를 알 수 있습니다.

건축면적과 연면적이 재는 범위

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이고, 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율입니다(건축법 제55조·제56조). 연면적은 각 층 바닥면적의 합계이지만, 용적률을 계산할 때는 지하층 면적과 그 건축물의 부속용도로 쓰는 지상 주차장 면적 등을 뺍니다(건축법 시행령 제119조 제1항 제4호). 그래서 계산기가 내는 연면적도 이런 면적을 뺀 뒤 용적률에 잡히는 면적으로 읽어야 합니다.

대지면적에 건폐율을 곱하면 건축면적이 나오므로 330㎡에 건폐율 60%면 198㎡이고, 이것이 한 층에 앉힐 수 있는 가장 넓은 바닥입니다. 면적 옆의 평 표기는 평수 계산기와 같은 환산식을 씁니다.

층수는 바닥을 꽉 채운 경우입니다

용적률을 건폐율로 나누면 모든 층을 건축면적만큼 꽉 채울 때의 층수가 나오고, 계산기는 소수점 아래를 버려 정수 층으로 보여 줍니다. 제3종일반주거지역의 시행령 상한(건폐율 50%, 용적률 300%)이면 6층이고, 같은 용적률에서 건폐율을 30%로 줄이면 10층까지 올라갑니다. 바닥을 좁히면 층은 늘어나지만 연면적은 달라지지 않습니다.

실제로 올릴 수 있는 층수는 높이 규정이 더 줄일 수 있습니다. 전용주거지역과 일반주거지역에서는 건축물의 각 부분을 정북 방향 인접 대지경계선에서 띄워야 하는데, 높이 10m 이하 부분은 1.5m 이상, 10m를 넘는 부분은 그 높이의 2분의 1 이상의 범위에서 건축조례가 정한 거리입니다(건축법 제61조 제1항, 시행령 제86조 제1항). 고도지구는 건축물 높이의 최고한도를 따로 두고(국토계획법 제37조 제1항 제2호), 지구단위계획구역에서는 지구단위계획이 건폐율·용적률이나 높이 제한을 완화할 수도 있습니다(같은 법 제52조 제3항). 결과의 층수와 연면적에는 이런 규정이 들어 있지 않습니다.

내 땅의 숫자를 찾는 순서

1. 그 땅이 있는 시·군의 도시·군계획조례에서 해당 용도지역의 건폐율·용적률을 찾습니다. 조례는 국가법령정보센터의 자치법규에서 볼 수 있습니다.
2. 토지이용계획확인서에 지구단위계획구역이나 고도지구 지정이 있다면 그 계획과 높이 한도를 조례 값보다 먼저 봅니다.
3. 전용주거지역이나 일반주거지역이라면 정북 방향 이웃 대지와의 거리로 줄어드는 위층 면적을 따져 층수를 다시 잡습니다.