건폐율·용적률 계산기
용도지역별 법정 상한과 지을 수 있는 면적
대지
용도지역
지을 수 있는 연면적
825.0㎡ (249.6평)
| 대지면적 | 330.0㎡ (99.8평) |
| 건축면적 (건폐율 60%) | 198.0㎡ (59.9평) |
| 연면적 (용적률 250%) | 825.0㎡ (249.6평) |
| 바닥을 꽉 채웠을 때 층수 | 4층 |
건폐율은 땅을 얼마나 덮느냐, 용적률은 얼마나 높이 쌓느냐입니다. 건폐율이 낮으면 건물이 좁아지는 대신 마당이 넓어지고, 용적률이 크면 더 높이 올릴 수 있습니다. 층수는 대략 용적률 ÷ 건폐율입니다.
여기 값은 법이 정한 범위입니다. 실제 한도는 시·군의 도시군계획조례가 그 범위 안에서 따로 정하고, 지구단위계획이나 고도지구 같은 규제가 겹치면 더 내려갑니다. 착공 전에는 반드시 해당 지자체에 확인하세요.
용도지역별 법정 상한
| 용도지역 | 건폐율 | 용적률 |
|---|---|---|
| 제1종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~100% |
| 제2종전용주거지역 | 50% 이하 | 50~150% |
| 제1종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~200% |
| 제2종일반주거지역 | 60% 이하 | 100~250% |
| 제3종일반주거지역 | 50% 이하 | 100~300% |
| 준주거지역 | 70% 이하 | 200~500% |
| 중심상업지역 | 90% 이하 | 200~1500% |
| 일반상업지역 | 80% 이하 | 200~1300% |
| 근린상업지역 | 70% 이하 | 200~900% |
| 유통상업지역 | 80% 이하 | 200~1100% |
| 전용공업지역 | 70% 이하 | 150~300% |
| 일반공업지역 | 70% 이하 | 150~350% |
| 준공업지역 | 70% 이하 | 150~400% |
| 보전녹지지역 | 20% 이하 | 50~80% |
| 생산녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% |
| 자연녹지지역 | 20% 이하 | 50~100% |
| 보전관리지역 | 20% 이하 | 50~80% |
| 생산관리지역 | 20% 이하 | 50~80% |
| 계획관리지역 | 40% 이하 | 50~100% |
| 농림지역 | 20% 이하 | 50~80% |
| 자연환경보전지역 | 20% 이하 | 50~80% |
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조·제85조. 실제 한도는 시·군 조례가 이 범위 안에서 정합니다.
같은 땅인데 지을 수 있는 크기가 다르다
100평(약 330㎡)짜리 땅이 있어도 어디에 있느냐에 따라 지을 수 있는 건물이 크게 다릅니다. 제1종전용주거지역이면 용적률 100%라 연면적 330㎡가 한계지만, 중심상업지역 이면 1,500%까지 가능해 연면적 4,950㎡를 올릴 수 있습니다. 15배 차이입니다.
땅값이 위치에 따라 크게 갈리는 이유가 여기 있습니다. 면적이 같아도 지을 수 있는 양이 다르면 그 땅이 만들어 낼 수 있는 수익도 달라집니다.
층수는 용적률 ÷ 건폐율
제2종일반주거지역은 건폐율 60%, 용적률 250%입니다. 바닥을 꽉 채워 올린다면 250 ÷ 60 = 약 4층까지 가능합니다. 건폐율을 40%로 줄이면 같은 용적률에서 6층까지 올릴 수 있습니다. 땅을 덜 덮는 대신 높이 쌓는 셈입니다.
다만 실제로는 일조권 사선제한과 주차장 확보 때문에 이 계산보다 줄어드는 일이 많습니다. 특히 북측 인접대지 경계선에서 띄워야 하는 거리가 주거지역에서는 크게 작용합니다.
토지 면적을 평으로 바꿔 보려면
토지대장에는 ㎡로 적히지만 이야기는 평으로 합니다. 평수 계산기에서 ㎡와 평을 서로 바꿔 볼 수 있습니다. 건물을 짓는 비용까지 함께 보려면 건물 취득비용 계산기가 도움이 됩니다.
자주 묻는 질문
- 건폐율과 용적률은 어떻게 다른가요?
- 건폐율은 대지를 얼마나 덮느냐, 용적률은 얼마나 높이 쌓느냐입니다. 건폐율은 건축면적을 대지면적으로 나눈 비율이고, 용적률은 지상층 연면적을 대지면적으로 나눈 비율입니다. 건폐율이 낮으면 건물이 좁아지는 대신 마당이 넓어지고, 용적률이 크면 더 높이 올릴 수 있습니다.
- 몇 층까지 지을 수 있나요?
- 대략 용적률을 건폐율로 나눈 값입니다. 건폐율 60%, 용적률 250%면 250 ÷ 60 = 약 4층입니다. 다만 이는 층마다 바닥을 꽉 채웠을 때의 계산이고, 실제로는 일조권·사선제한·주차장 확보 때문에 이보다 줄어드는 경우가 많습니다.
- 우리 땅의 용도지역은 어디서 확인하나요?
- 토지이용계획확인원에서 볼 수 있습니다. 정부24나 토지이음에서 주소를 넣으면 바로 나옵니다. 등기부등본에는 용도지역이 적히지 않습니다.
- 법에 나온 상한을 그대로 쓰면 되나요?
- 아닙니다. 국토계획법 시행령이 정한 것은 범위이고, 실제 한도는 시·군의 도시군계획조례가 그 범위 안에서 따로 정합니다. 조례가 법정 상한보다 낮게 잡은 곳이 많고, 지구단위계획이나 고도지구 같은 규제가 겹치면 더 내려갑니다. 착공 전에 반드시 지자체에 확인해야 합니다.
- 지하층도 용적률에 들어가나요?
- 들어가지 않습니다. 용적률을 계산할 때는 지하층과 지상 주차용 면적을 뺀 연면적을 씁니다. 그래서 주차장을 지하에 넣으면 같은 용적률로 더 많은 실사용 공간을 얻습니다.
- 표의 값은 법정 범위이며 실제 한도는 시·군 조례가 정합니다.
- 일조권 사선제한, 주차장 확보, 지구단위계획 등은 반영하지 않은 단순 계산입니다.
- 착공 전에는 반드시 해당 지자체 건축과에 확인하세요.
기준 출처: 국토계획법 시행령