부부 공동명의 종부세 비교

9월 16일부터 30일까지, 올해 방식을 고르는 기간

공동명의로 1주택을 가진 부부가 종부세 계산 방식을 고를 수 있는 때는 1년에 한 번입니다. 과세기준일인 6월 1일에 요건을 갖췄다면 그해 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 공동명의 1주택자 특례를 신청할 수 있고(종합부동산세법 제10조의2 제2항, 제3조), 결정된 세금은 12월 1일부터 15일까지 냅니다(같은 법 제16조 제1항). 신청하지 않으면 부부가 각자 자기 지분의 공시가격에서 9억원씩 빼는 방식으로 계산됩니다(제8조 제1항).

신청하면 한 사람을 그 집의 납세의무자로 보고, 배우자 지분까지 합친 공시가격에서 1세대 1주택자 공제 12억원을 빼며(같은 법 제10조의2 제3항, 시행령 제5조의2 제6항), 고령자·장기보유 세액공제를 합쳐 80%까지 받습니다(같은 법 제9조 제5항). 계산기는 두 방식의 종부세를 모두 내서 어느 쪽이 적은지 보여 줍니다.

공제 18억원과 세액공제 80%의 줄다리기

계산기를 열었을 때의 조건(공시가격 18억원, 반반 명의, 58세, 8년 보유)에서는 두 사람의 지분이 모두 9억원 공제 안이라 각자 공제 쪽이 0원입니다. 특례를 고르면 장기보유 공제 20%를 받고도 1,221,120원이 나오므로 각자 공제가 유리합니다.

세액공제가 없다면 반반 명의에서는 공시가격이 아무리 올라도 특례가 유리해지지 않습니다. 각자 공제 쪽은 공시가격에서 두 사람 몫 18억원을, 특례 쪽은 12억원을 빼고 같은 비율을 곱하므로 특례 쪽 과세표준이 더 작아질 수 없기 때문입니다. 세액공제가 붙으면 그 크기에 따라 손익분기가 되는 공시가격이 생깁니다. 65세·10년 보유로 공제가 70%인 반반 명의 부부라면 공시가격 18억원에서는 각자 공제 쪽이 457,920원 적지만 26억원부터는 특례 쪽이 적어지고, 60세·5년 보유로 공제가 40%이면 62억원부터 특례가 앞섭니다. 58세·8년처럼 공제가 20%뿐이면 100억원까지 올려도 특례가 앞서지 않습니다.

지분이 한쪽에 몰려 있으면 세액공제 없이도 특례가 이길 수 있습니다. 공시가격 11억원 집을 90 대 10으로 나눠 가지면 큰 지분 9억 9,000만원이 9억원을 넘어 각자 공제 쪽 세금이 200,982원이지만, 특례는 합친 11억원이 12억원 공제 안이라 0원입니다. 세액공제가 없을 때 이런 일은 작은 지분의 공시가격이 두 공제의 차이인 3억원보다 적을 때만 생깁니다.

2026년부터는 부부가 합의로 납세의무자를 정합니다

특례에서 누가 납세의무자가 되는지는 2026년 2월 27일 시행령 개정으로 바뀌었습니다. 전에는 지분율이 높은 사람이 납세의무자였고 지분이 같을 때만 합의로 정했지만, 이제는 지분과 관계없이 공동 소유자가 합의로 정한 사람입니다(종합부동산세법 시행령 제5조의2 제3항). 이 규정은 시행 뒤 납세의무가 성립하는 종부세부터 적용되는데(부칙 제6조), 종부세 납세의무는 과세기준일에 성립하므로(국세기본법 제21조 제2항 제10호) 2026년 과세분이 처음입니다. 세액공제는 그렇게 정한 사람의 나이와 보유기간으로 계산합니다(시행령 제5조의2 제8항).

공시가격 24억원 집을 60 대 40으로 가진 부부가 12년째 살고 있고, 60%를 가진 쪽이 58세, 40%를 가진 쪽이 66세라고 해 보겠습니다. 지분율이 높은 사람이 납세의무자이던 방식이면 공제가 장기보유 40%뿐이라 특례 쪽이 2,522,880원, 각자 공제 쪽이 1,323,342원으로 각자 공제 쪽이 1,199,538원 적습니다. 66세 배우자를 납세의무자로 정하면 공제가 70%로 늘어 특례 쪽이 1,261,440원으로 내려가 각자 공제 쪽보다 61,902원 적어집니다.

신청 요건과 신청한 뒤

특례는 과세기준일 현재 세대원 한 사람과 그 배우자만 주택분 재산세 과세대상인 1주택을 공동으로 가지고 둘 다 거주자이며, 다른 세대원은 주택이 없는 경우에 신청할 수 있습니다(종합부동산세법 제10조의2 제1항, 시행령 제5조의2 제2항). 이때 합산배제 신고를 한 임대주택이나 사원용주택 등은 주택 수에서 빼는데(종합부동산세법 제10조의2 제1항 괄호, 시행령 제5조의2 제1항·제2조의3 제2항), 임대주택을 빼려면 과세기준일 현재 공동명의 집에 주민등록을 두고 실제로 살고 있어야 합니다. 납세의무자로 정한 사람의 배우자가 다른 주택의 부속토지를 가지고 있으면 신청할 수 없습니다(시행령 제5조의2 제2항 단서). 신청서에는 혼인관계증명서를 붙이고, 납세의무자가 대체취득 주택이나 상속주택, 지방 저가주택을 함께 가지고 있다면 주택 수 산정 제외 신청서도 내야 한다고 서식의 작성방법이 안내합니다(시행규칙 별지 제30호서식). 요건을 갖췄는지는 계산기가 가리지 않으므로, 두 방식의 세금은 요건을 갖춘 부부를 전제로 나옵니다.

한 번 신청하면 다음 해부터는 신청한 내용이 바뀌지 않는 한 따로 신청하지 않아도 계속 적용되고(국세청 안내), 내용이 바뀌면 같은 9월 신청 기간에 변경신청을 해야 합니다(시행령 제5조의2 제5항). 신청서에는 납세의무자 변경과 특례 취소를 고르는 칸이 있어, 부부 각자 공제로 돌아가려는 해에는 그 기간에 특례 취소를 신청하면 됩니다.

내년 비교를 바꿀 수 있는 개편안

재정경제부가 2026년 8월 3일 발표하고 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정한 뒤 국회에 제출해 정기국회에서 심사받을 예정이라고 밝힌 정부안은 거주하는 1세대 1주택자 기본공제를 공시가격 12억원에서 14억원으로 올리고, 거주하지 않는 1세대 1주택은 12억원 그대로 둡니다. 1주택 특례를 신청하지 않은 부부 공동명의라면 거주할 때는 각자 9억원 그대로, 거주하지 않을 때는 각자 6억원으로 줄이는 안입니다. 이 개편은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용할 계획이지만, 2026년 9월 30일 현재 종합부동산세법은 이 내용으로 바뀌지 않았습니다. 개편안의 다른 항목은 세제개편안 비교에 모아 두었습니다. 그래서 이 계산기와 올해 9월의 선택은 지금의 12억원·9억원 공제를 기준으로 하고, 개편이 법으로 확정되면 두 방식의 공제액이 달라질 수 있으니 그해 신청 기간에 두 방식을 새로 견줘 보는 것이 맞습니다.