중개수수료 계산기

계산된 복비를 그대로 내야 할까

계산 결과는 청구서가 아니라 넘을 수 없는 선입니다. 개업공인중개사는 사례나 증여 같은 어떤 명목으로도 이 보수를 넘는 금품을 받을 수 없고(공인중개사법 제33조 제1항 제3호), 그 선 안에서 실제로 얼마를 받을지는 중개를 맡긴 사람과 중개사가 협의해 정합니다(같은 법 시행규칙 제20조 제1항). 보수는 거래 양쪽이 각자 내므로, 화면의 금액은 거래 당사자 한 사람 몫의 최대치입니다.

선을 긋는 기준은 두 겹입니다. 시행규칙 별표 1이 요율과 한도액의 상한을 정하고, 그 범위 안에서 시·도 조례가 요율 한도를 정합니다(같은 법 제32조 제4항). 중개대상물과 중개사무소가 서로 다른 시·도에 있다면 중개사무소가 있는 곳의 조례를 따릅니다(시행규칙 제20조 제3항). 조례가 별표보다 낮게 정했는지는 계산기가 확인하지 않으므로, 화면의 금액은 별표 1의 상한 그대로입니다.

부가세 줄의 계산 방식

부가세 줄에는 상한 보수의 10%가 원 단위 아래를 버린 채 따로 붙습니다. 5억원 매매라면 상한 2,000,000원에 200,000원이 더해지는데, 이 줄은 중개사무소가 일반과세자일 때의 계산입니다. 간이과세자는 공급대가에 업종별 부가가치율과 10%를 곱해 세액을 계산하므로(부가가치세법 제63조 제2항) 이 줄과 맞지 않을 수 있습니다. 보수를 협의할 때 부가세를 얼마로 할지도 함께 정해 두면 잔금 날 금액이 어긋나지 않습니다.

상한요율표 — 2021년 10월 19일 신설된 별표 1

이 표가 생기기 전에는 시행규칙이 매매·교환은 거래금액의 1천분의 9, 임대차는 1천분의 8 이내라는 상한만 두고 금액 구간은 조례에 맡겼습니다. 2021년 10월 19일 개정으로 별표 1이 신설되면서 구간과 요율, 한도액을 시행규칙이 직접 정하게 됐고, 개정 이유로는 주택가격 상승으로 늘어난 중개보수 부담을 줄이고 한도 산정 기준을 조정하는 것을 들었습니다.

한도액이 있는 곳은 매매와 임대차의 낮은 두 구간씩입니다. 요율로 계산한 금액이 한도액을 넘어서는 거래금액은 매매가 약 4,167만원과 1억 6,000만원, 임대차가 4,000만원과 7,500만원이고, 그 위로는 구간이 끝날 때까지 한도액이 상한입니다. 그래서 요율이 내려가는 경계에서는 상한이 뛰지 않습니다. 매매 1억 9,999만원의 상한은 한도액 80만원이고, 2억원은 요율이 0.4%로 내려가도 80만원입니다.

반대로 요율이 오르는 경계에서는 상한이 계단처럼 뜁니다. 매매는 9억원·12억원·15억원, 임대차는 6억원·12억원·15억원이 그런 경계입니다. 임대차는 5억 9,999만원까지 0.3%가 적용돼 상한이 1,799,970원이지만, 6억원부터는 0.4%로 올라 2,400,000원이 됩니다. 매매 9억원 경계에서 생기는 차이는 아파트 살 때 집값 말고 드는 돈 가이드에서 계산했습니다.

월세는 거래금액부터 바꿔 셉니다

보증금 외에 월세가 있으면 월세에 100을 곱해 보증금에 더한 금액이 거래금액이고, 그 합이 5천만원 미만이면 100 대신 70을 곱해 다시 더합니다(시행규칙 제20조 제5항 제1호). 보증금 2억원에 월세 50만원이면 거래금액이 2억 5,000만원이라 임대차 0.3% 구간에 들고 상한은 750,000원입니다.

70을 곱하는 규칙은 작은 계약의 거래금액을 낮춰 주지만, 경계 근처에서는 결과가 크게 갈립니다. 보증금 1,000만원에 월세 39만원이면 100을 곱한 합이 4,900만원이라 70을 곱해 거래금액이 3,730만원, 상한이 186,500원입니다. 월세가 40만원이면 합이 5,000만원이 되어 5천만원 미만이 아니므로 거래금액은 그대로 5,000만원, 상한은 200,000원입니다. 월세 1만원 차이로 거래금액이 1,270만원 벌어지는 셈입니다.

상가주택과 오피스텔은 다른 표를 봅니다

1층은 가게, 위층은 집인 건물처럼 용도가 섞였다면 면적으로 가릅니다. 주택 면적이 전체의 2분의 1 이상이면 주택 요율표를, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 적용합니다(같은 조 제6항). 주택 외 규정이 적용되는 상가 건물은 취득세와 건물분 부가세까지 더해야 해서 건물 매입 총자금 계산기로 따로 계산합니다.

오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도를 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖춰야 매매 0.5%, 임대차 0.4%의 별도 상한요율을 씁니다(시행규칙 제20조 제4항 제1호, 별표 2). 하나라도 갖추지 못한 오피스텔과 상가·토지는 거래금액의 0.9% 이내에서 협의하고(같은 항 제2호), 이때 중개사는 받으려는 상한요율을 사무소의 중개보수·실비 요율표에 밝혀 두어야 하며 그보다 더 받을 수 없습니다(같은 조 제7항).