보유세 계산기

집마다 매기는 재산세, 사람마다 합산하는 종부세

재산세는 주택 한 채마다 그 집이 있는 지방자치단체가 매기는 세금이고(지방세법 제107조·제113조 제2항), 종합부동산세는 사람별로 전국의 주택 공시가격을 합산해 공제액을 넘는 부분에만 국가가 매기는 세금입니다. 과세기준일에 주택분 재산세를 내는 사람이 종부세 납세의무자가 되고 공시가격 합산은 납세의무자별로 하므로(종합부동산세법 제7조 제1항, 제8조 제1항), 집이 있으면 재산세는 누구나 내지만 종부세는 합산 금액이 공제액을 넘는 사람만 냅니다. 종부세를 계산할 때는 같은 과세표준에 이미 부과된 주택분 재산세를 빼 줍니다(같은 법 제9조 제3항).

2026년에 쓰는 공정시장가액비율

과세표준을 셈하는 순서도 다릅니다. 재산세는 집마다 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이고(지방세법 제110조 제1항), 종부세는 사람별 공시가격 합계에서 공제액을 먼저 뺀 뒤 비율을 곱합니다(종합부동산세법 제8조 제1항). 2026년 주택 재산세의 비율은 60%이고, 1세대 1주택은 공시가격 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 그 초과 45%입니다(지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호). 이 1주택 비율은 시행령이 ‘2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세’로 적용 연도를 적어 둔 값으로, 2023년부터 한 해씩 연장해 온 특례입니다(행정안전부, 2025년 4월 14일 보도자료). 종부세의 비율은 60%입니다(종합부동산세법 시행령 제2조의4 제1항).

세율도 1주택이면 달라집니다. 공시가격 9억원 이하 1세대 1주택의 재산세는 과세표준 구간마다 표준세율보다 0.05%p 낮은 특례세율로 계산합니다(지방세법 제111조의2).

공시가격 합계 14억원, 한 채와 두 채의 보유세

공시가격 합계가 같아도 한 채인지 두 채인지에 따라 두 세금이 모두 달라집니다. 63세가 7년째 단독명의로 가진 공시가격 14억원 1주택이면 재산세 과세표준은 45%를 곱한 6억 3,000만원이고, 공시가격이 9억원을 넘어 특례세율 없이 표준세율로 본세 189만원이 나옵니다. 이 계산기처럼 도시지역분(과세표준의 0.14%)이 붙는 지역으로 보고 지방교육세(본세의 20%)까지 더하면 재산세는 315만원입니다(지방세법 제111조·제112조·제151조).

종부세는 공시가격에서 1세대 1주택 공제를 빼고 남은 2억원에 60%를 곱한 1억 2,000만원이 과세표준입니다. 산출세액 60만원에서 재산세 중복분 21만 6천원과 고령자·장기보유 공제 40%를 빼고 농어촌특별세를 더하면 27만 6,480원이어서(종합부동산세법 제9조, 농어촌특별세법 제5조 제1항), 한 해 보유세는 342만 6,480원입니다. 재산세 중복분은 종부세 과세표준에 이 집의 재산세 공정시장가액비율 45%와 누진공제 없는 재산세율 0.4%를 곱한 금액이고(종합부동산세법 시행령 제4조의3 제1항, 시행규칙 별지 제3호서식 부표), 고령자·장기보유 공제율은 이 중복분을 뺀 세액에 곱합니다(같은 법 제9조 제5항).

같은 14억원이 공시가격 10억원과 4억원인 두 채로 나뉘어 있으면 두 집 모두 60%를 곱해 재산세가 380만 4천원이 되고, 종부세는 1세대 1주택 공제를 받지 못해 과세표준이 3억원으로 커지고 세액공제도 없어 110만 6,901원입니다. 재산세 중복분도 과세표준에 60%와 0.4%를 곱한 72만원이 다 빠지지 않고, 두 집에 실제로 부과된 재산세 본세 219만원이 두 집 공시가격을 합쳐 표준세율로 계산한 재산세 273만원에서 차지하는 비율만큼인 57만 7,582원만 빠집니다. 한 해 합계는 342만 6,480원에서 491만 901원으로 늘어납니다.

작년보다 오를 수 있는 폭

주택 재산세의 세부담 상한은 2023년 3월 개정으로 2024년부터 없어졌지만, 그 전에 주택 재산세가 과세된 주택에는 2028년 12월 31일까지 종전 상한이 남습니다(지방세법 제122조, 법률 제19230호 부칙 제15조). 종전 상한은 법인 소유가 아닌 주택에 작년 재산세액 상당액의 105%(공시가격 3억원 이하), 110%(6억원 이하), 130%(그 초과)이고, 2024년부터는 과세표준이 직전 연도 과세표준 상당액에 올해 과세표준의 5%를 더한 금액을 넘지 못하게 하는 과세표준상한제가 함께 적용됩니다(제110조 제3항, 시행령 제109조의2).

이 계산기는 작년 재산세 본세를 넣으면 종전 상한만 본세에 적용합니다. 공시가격 14억원 1주택의 작년 본세가 140만원이었다면 올해 본세는 189만원이 아니라 작년의 130%인 182만원까지만 거두고, 지방교육세도 이 본세로 다시 계산해 재산세가 306만 6천원으로 줄어듭니다. 줄어든 본세는 종부세에서 빼는 재산세 중복분에도 그대로 쓰여(종합부동산세법 제9조 제3항) 종부세는 27만 6,480원에서 28만 2,240원으로 조금 늘어납니다. 작년 과세표준을 묻지 않아 과세표준상한은 계산하지 않으며, 종전 상한이 없는 2024년 이후 첫 과세 주택이라면 이 칸을 비워 둡니다.

종부세에는 올해 주택분 재산세와 종부세를 합친 세액이 작년 합계의 150%를 넘으면 넘는 종부세를 없는 것으로 보는 상한이 있습니다(종합부동산세법 제10조, 일부 법인 제외). 작년 종부세를 묻지 않는 이 계산기는 이 상한을 빼고 계산하므로, 공시가격이 크게 오른 해에는 실제 고지액이 계산 결과보다 작을 수 있습니다.

부부 공동명의 1주택이라면 각자 공제와 1세대 1주택 특례 가운데 무엇이 적은지를 공동명의 종부세 비교에서 따로 계산합니다.