양도소득세 계산기 (부동산)

보유 2년이라는 문턱

주택을 산 날부터 2년이 되는 날은 1세대 1주택 비과세의 보유 요건이 채워지는 날이자 주택 단기 세율이 끝나는 날입니다(소득세법 제89조 제1항 제3호, 제104조 제1항 제2호·제3호). 9억원에 사서 16억원에 파는 1세대 1주택을 1년 만에 팔면 양도차익 전체에 60%가 매겨져 양도소득세와 지방소득세가 4억 4,715만원입니다. 1년을 더 보유하고 살다가 팔면 비과세 규정과 기본세율이 적용되어 세금이 4,808만 1천원으로 줄고, 그 차이가 약 3억 9,907만원입니다.

12억원을 넘는 부분은 양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱해 구합니다(시행령 제160조 제1항). 이 집이라면 필요경비 2,000만원까지 뺀 양도차익 6억 8,000만원 가운데 1억 7,000만원만 과세 대상입니다. 여기서 1세대 1주택에는 양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대뿐 아니라, 일시적 2주택이나 상속·동거봉양·혼인 등으로 2주택 이상이 되어 시행령 제155조가 1주택으로 보는 경우도 들어가고, 이런 집도 거주 요건을 채우면 장기보유특별공제 표2를 씁니다(제89조 제1항 제3호 나목, 시행령 제159조의4). 이런 집을 팔 때도 계산기에서 ‘1세대 1주택입니다’를 고릅니다. 취득할 때 조정대상지역에 있던 집은 2017년 8월 3일 이후 취득분부터 보유기간 중 2년 이상 살아야 비과세이고(시행령 제154조 제1항, 대통령령 제28293호 부칙 제2조), 이 계산기는 지역을 묻지 않으므로 거주 요건은 직접 확인해야 합니다.

거주 2년이 가르는 장기보유특별공제

보유 3년부터는 양도차익에서 장기보유특별공제를 뺍니다. 기본은 보유 1년마다 2%씩 30%까지인 표1이고, 1세대 1주택으로 보유기간 중 2년 이상 산 경우에만 보유와 거주에 각각 1년마다 4%씩, 각 40%까지 주는 표2를 씁니다(제95조 제2항, 시행령 제159조의4). 고가주택이면 이 공제도 12억원을 넘는 부분에만 계산합니다(시행령 제160조 제1항).

같은 집을 8년 보유했다면 그동안 계속 살았는지에 따라 세금이 2,787만 700원 벌어집니다. 계속 살았다면 보유와 거주를 함께 세는 표2의 공제율 64%로 1억 880만원을 빼고, 거주가 1년뿐이면 표2를 쓸 수 없어 표1의 16%인 2,720만원만 뺍니다. 그래서 세금은 916만 800원과 3,703만 1,500원으로 갈립니다. 거주기간은 보유기간 안에서만 세므로, 집을 사기 전에 세입자로 살던 기간은 들어가지 않습니다.

다주택 중과 한시 배제의 기한

조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 1세대가 시행령이 정한 2주택에 해당하거나 1주택과 조합원입주권·분양권을 하나씩 가졌다면 기본세율에 20%p를, 시행령이 정한 3주택 이상이거나 주택과 입주권·분양권을 합쳐 셋 이상 가졌다면 30%p를 더한 세율로 계산하고(장기임대주택 등 시행령이 정한 주택은 제외), 이런 주택은 장기보유특별공제도 받지 못합니다(제104조 제7항, 제95조 제2항). 2022년 5월 10일부터 이어진 중과 한시 배제는 보유기간이 2년 이상인 주택 가운데 2026년 5월 9일까지 양도한 주택과, 그날까지 매매계약을 맺었거나 토지거래허가를 신청한 주택으로서 계약일부터 4개월(시행령 표에 적힌 서울·경기 일부 지역은 6개월) 등 정해진 기한 안에 양도한 주택에만 남았고, 그 기한은 가장 늦어도 2026년 11월 9일입니다(소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제12호의2, 제167조의10 제1항 제12호의2, 2026년 9월 29일 확인).

이 계산기는 중과를 계산하지 않으므로, 중과 대상 주택을 이 기한 뒤에 양도하면 실제 세액이 계산 결과보다 큽니다. 2년 미만 보유한 중과 대상 주택은 중과세율로 계산한 세액과 단기 세율로 계산한 세액 가운데 큰 쪽을 냅니다(제104조 제7항 후단).

국회 의결을 기다리는 장기거주 소득공제

재정경제부가 2026년 9월 1일 국무회의에서 확정한 2026년 세제개편안에는 1세대 1주택의 장기보유특별공제를 ‘장기거주 소득공제’로 바꿔 2028년 1월 1일 이후 양도분부터 단계 적용하는 안이 들어 있습니다. 2026년 9월 30일에 확인한 바로는 국회 의결 전이어서 이 계산기는 지금의 표1·표2로 계산하고, 단계별 공제율과 새 공제한도는 세제개편안 비교에서 현행과 나란히 보여 줍니다.

손실이 나도 해야 하는 예정신고

양도한 뒤에는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 하는데, 양도차익이 없거나 손실이 난 경우에도 신고해야 합니다(제105조 제1항 제1호·제3항). 예정신고를 했다면 다음 해 5월의 확정신고는 하지 않아도 되지만, 한 해에 기본세율 자산을 두 번 이상 예정신고한 경우처럼 시행령이 정한 경우에는 확정신고를 따로 해야 합니다(제110조 제4항).

자주 묻는 질문

1세대 1주택은 언제 비과세인가요?

양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대가 2년 이상 보유한 주택을 양도가액 12억원 이하로 팔면 비과세이고, 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세됩니다. 일시적 2주택이나 상속·동거봉양·혼인 등으로 2주택 이상이 된 1세대도 시행령 제155조의 요건을 갖추면 1주택으로 보므로 계산기에서 ‘1세대 1주택입니다’를 고르면 됩니다(소득세법 제89조 제1항 제3호). 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다(시행령 제154조 제1항).

장기보유특별공제는 어떻게 적용되나요?

보유 3년부터 적용됩니다. 1세대 1주택으로 보유기간 중 2년 이상 살았다면 보유와 거주에 각각 1년마다 4%씩 40%까지, 그 밖에는 보유 1년마다 2%씩 30%까지 양도차익에서 뺍니다(제95조 제2항, 시행령 제159조의4).

1~2년 만에 팔면 세금이 왜 이렇게 많나요?

주택은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율로 과세합니다(제104조 제1항 제2호·제3호). 2년 이상 보유하면 6%~45%의 기본세율이 적용됩니다(제55조 제1항).

필요경비에는 무엇이 들어가나요?

매입가액에 더해지는 취득세·등록면허세(시행령 제89조 제1항 제1호), 용도 변경이나 개량처럼 집의 가치를 높이거나 쓰는 기간을 늘린 자본적 지출, 중개수수료(소개비)·계약서 작성비용·공증비용 같은 양도비가 들어갑니다(소득세법 제97조 제1항, 시행령 제163조 제3항·제5항). 자본적 지출과 양도비는 적격 증명서류를 받아 두었거나 금융거래로 지출이 확인되어야 인정됩니다.

신고는 언제까지 해야 하나요?

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고·납부해야 합니다(제105조 제1항 제1호). 이 기한을 지나면 무신고가산세(부정행위가 없으면 납부할 세액의 20%, 국세기본법 제47조의2 제1항 제2호)와 납부지연가산세를 함께 물게 됩니다.

조정대상지역에서 여러 채의 주택을 가진 경우 세금이 더 높을 수 있나요?

네. 조정대상지역의 중과 대상 주택은 기본세율에 20%p(3주택 이상이거나 주택과 조합원입주권·분양권을 합쳐 셋 이상이면 30%p)를 더해 계산합니다(제104조 제7항). 2022년 5월 10일부터 이어진 한시 배제는 보유기간 2년 이상인 주택 가운데 2026년 5월 9일까지 양도한 주택과, 그날까지 계약한 주택으로서 정해진 기한 안에 양도한 주택에만 남았습니다(2026년 9월 29일 확인). 본 계산기는 다주택 중과를 반영하지 않으므로, 해당하면 실제 세액이 이 계산 결과보다 큽니다.