1주택·비규제지역·85㎡ 이하 기준으로 6억원 아파트는 약 10,897,000원(집값의 1.8%), 9억원 아파트는 37,168,000원(4.1%)이 더 듭니다.

집값 말고 드는 돈을 한 표에

집을 살 때 드는 돈은 매매가로 끝나지 않습니다. 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받기까지 취득세와 지방교육세, 중개보수와 그 부가가치세, 국민주택채권을 샀다가 되팔 때 생기는 손실, 매매계약서에 붙는 인지세, 등기소에 내는 신청 수수료, 법무사 보수가 차례로 나갑니다. 아래 표는 6억원과 9억원 아파트를 예로 들어, 이 사이트의 취득세·중개수수료·등기비용 계산기로 각 항목을 계산해 한곳에 모은 것입니다.

주택 조건은 사는 사람이 이 집을 포함해 1주택이 되고, 집이 조정대상지역에 있지 않으며, 전용면적이 85㎡ 이하이고, 생애최초 감면은 받지 않는 경우입니다. 나머지는 이 사이트가 정한 가정입니다. 국민주택채권 매입액을 구하려면 시가표준액이 필요한데, 등기비용 계산기 기본값처럼 시가표준액을 매매가의 70%로 두었고, 채권 매입 비율은 특별시·광역시 기준, 채권을 바로 팔 때의 할인율은 10%, 법무사 보수는 40만원으로 넣었습니다. 실제 거래에서는 이 네 값이 모두 달라질 수 있으니, 표의 합계는 준비할 돈의 규모를 가늠하는 용도로 보세요.

항목	6억원	9억원
취득세·지방교육세	6,600,000원	29,700,000원
중개보수(상한)	2,400,000원	4,500,000원
중개보수 부가세	240,000원	450,000원
국민주택채권 할인 비용	1,092,000원	1,953,000원
인지세	150,000원	150,000원
등기신청 수수료	15,000원	15,000원
법무사 보수	400,000원	400,000원
합계	10,897,000원	37,168,000원

합계는 6억원 아파트가 10,897,000원으로 집값의 1.8%, 9억원 아파트가 37,168,000원으로 4.1%입니다. 집값은 1.5배인데 부대비용은 3.4배로 늘어납니다. 두 합계의 차이 26,271,000원 가운데 23,100,000원이 취득세와 지방교육세에서 나오므로, 두 예시의 부대비용 차이는 대부분 취득세 몫입니다.

취득세: 6억원과 9억원 사이에서 세율이 오릅니다

「지방세법」 제11조 제1항 제8호는 유상거래로 주택을 살 때의 취득세율을 취득당시가액에 따라 셋으로 나눕니다. 6억원 이하는 1%, 9억원 초과는 3%이고, 6억원 초과 9억원 이하는 (취득당시가액 × 2 ÷ 3억원 − 3)%로 계산합니다. 이 식은 6억원에서 1%, 9억원에서 3%가 되도록 가격에 비례해 오르기 때문에, 9억원 아파트는 ‘9억원 초과’에 들지 않아도 식으로 계산한 세율이 이미 3%입니다. 6억원 아파트에는 1%가 적용됩니다.

취득세에는 지방교육세가 붙습니다. 같은 법 제151조 제1항 제1호는 주택 유상거래의 지방교육세를 취득세율에 100분의 50을 곱한 세율로 계산한 금액의 20%로 정하고 있어, 결과적으로 취득세율의 10분의 1만큼이 더해집니다. 다주택 중과가 적용되면 지방교육세 계산도 달라집니다. 표의 조건에서는 6억원이면 취득세 600만원에 지방교육세 60만원, 9억원이면 취득세 2,700만원에 지방교육세 270만원입니다. 집값은 1.5배인데 두 세금의 합은 4.5배가 됩니다.

면적도 세금을 바꿉니다. 「농어촌특별세법」은 국민주택규모 이하 주택의 취득세에 농어촌특별세를 매기지 않는데, 국민주택규모는 전용 85㎡ 이하가 기본이고 수도권 밖에서 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하입니다. 표는 85㎡ 이하로 계산해 이 세금이 0원입니다. 이 선을 넘으면 얼마가 더 붙는지는 전용 59㎡와 평형 가이드에서 같은 계산기로 따로 계산했습니다.

중개보수는 상한이고, 금액은 협의로 정합니다

중개보수의 상한은 「공인중개사법 시행규칙」 별표 1에 있습니다. 주택 매매는 거래금액이 2억원 이상 9억원 미만이면 0.4%, 9억원 이상 12억원 미만이면 0.5%가 상한 요율입니다. 6억원 아파트는 앞 구간이라 상한이 2,400,000원이고, 9억원 아파트는 9억원부터 시작하는 뒤 구간에 들어가 4,500,000원입니다. 취득세와 달리 이 요율은 구간 경계에서 계단처럼 바뀝니다. 같은 집이 8억 9,000만원에 거래되면 요율이 0.4%로 내려가 상한이 3,560,000원이 됩니다.

표의 금액은 받을 수 있는 최대치입니다. 같은 규칙 제20조 제1항은 주택 중개보수를 중개의뢰인 쌍방에게서 각각 받도록 하면서 한쪽에게 받을 수 있는 한도를 별표 1로 정하고, 실제 금액은 시·도 조례로 정한 요율 한도 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 정한다고 적고 있습니다. 매도인도 자기 몫을 따로 내므로 표의 금액은 매수인 한 사람이 내는 몫의 상한이고, 얼마로 할지는 계약하기 전에 중개사와 정해 두는 편이 잔금 날의 다툼을 줄입니다.

부가가치세는 중개보수와 별도입니다. 부가가치세법 제30조의 세율은 10%이지만, 간이과세자는 공급대가에 업종별 부가가치율을 곱한 뒤 10%를 적용해 납부세액을 계산하므로(제63조 제2항) 중개사무소의 과세 유형에 따라 보수에 더해지는 금액이 달라질 수 있습니다. 이 사이트의 중개수수료 계산기는 결과에 일반과세자 기준 10%만 보여 주고, 표의 부가세 줄도 같은 방식으로 상한 보수의 10%에서 원 단위 아래를 버린 금액입니다. 거래하는 중개사무소가 간이과세자라면 부가세를 얼마로 할지 따로 물어보세요.

등기할 때: 채권, 인지세, 수수료

소유권이전등기를 하려면 제1종 국민주택채권을 사야 합니다. 「주택도시기금법 시행령」 별표는 주택의 소유권 이전 등기에 대해 시가표준액 구간과 지역에 따라 매입 비율을 정하는데, 특별시·광역시에서는 시가표준액 2억 6,000만원 이상 6억원 미만이면 2.6%, 6억원 이상이면 3.1%입니다. 공동주택은 세대당 시가표준액을 기준으로 하고, 주택의 시가표준액은 「지방세법」 제4조 제1항에 따라 공시된 가격이므로 아파트라면 공시된 공동주택가격을 넣어야 정확합니다. 이 글의 가정대로 계산하면 6억원 아파트는 시가표준액 4억 2,000만원에 2.6%를 곱해 채권 매입액이 10,920,000원이고, 9억원 아파트는 시가표준액이 6억 3,000만원이라 3.1% 구간에 들어가 매입액이 19,530,000원입니다.

채권을 팔지 않고 가지고 있을 수도 있지만, 이 사이트 계산기는 사자마자 되판다고 보고 매입액에 할인율을 곱한 금액만 비용으로 잡습니다. 법제처 찾기쉬운 생활법령정보도 채권을 산 뒤 곧바로 팔 때는 매입일의 할인율이 적용되고 그 할인율이 매일 바뀐다고 안내합니다. 할인율 10%를 넣으면 6억원 아파트의 채권 비용은 1,092,000원, 9억원 아파트는 1,953,000원입니다. 할인율이 1%p 오를 때마다 6억원 예시의 비용은 109,200원씩 늘어나니, 잔금일이 정해지면 그날의 할인율을 은행에 확인해 계산기에 넣어 보세요. 집이 특별시·광역시가 아닌 곳에 있으면 같은 구간의 매입 비율이 2.1%, 2.6%로 낮아져 채권 비용이 882,000원, 1,638,000원으로 줄어듭니다.

매매계약서에는 인지세가 붙습니다. 인지세법 제3조는 부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액이 1억원 초과 10억원 이하이면 15만원, 10억원을 넘으면 35만원으로 정하고, 같은 법 제6조는 기재금액이 1억원 이하인 주택 소유권 이전 증서를 비과세로 둡니다. 두 예시는 모두 15만원 구간입니다. 매도인과 함께 작성한 계약서라면 두 사람이 인지세를 연대해 낼 의무를 지지만(제1조 제2항), 표는 계산기처럼 15만원 전액을 매수인 비용으로 넣었습니다.

등기소에 내는 신청 수수료는 「등기사항증명서 등 수수료규칙」에 있습니다. 2025년 8월 1일 시행된 개정 규칙(대법원규칙 제3222호)에 따르면 소유권이전등기 수수료는 부동산 하나마다 서면 신청 18,000원, 전자신청 10,000원, 전자표준양식에 따른 신청 15,000원입니다. 이 사이트 계산기와 표는 15,000원을 넣으므로 전자표준양식 기준과 같고, 서면으로 신청하면 3,000원이 더 듭니다.

법무사 보수 40만원은 계산기 기본값을 그대로 쓴 가정입니다. 부동산등기법은 등기를 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하도록 하고(제23조 제1항), 신청인이나 대리인이 등기소에 서면을 내거나 전산정보처리조직으로 신청하는 방법을 둡니다(제24조 제1항). 법무사에게 맡긴다면 받은 견적을, 매도인과 함께 직접 신청한다면 0원을 계산기에 넣으면 됩니다.

생애최초 주택이면 취득세가 줄어듭니다

「지방세특례제한법」 제36조의3은 생애최초로 주택을 사는 사람의 취득세를 줄여 줍니다. 주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민)과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하인 주택을 유상거래로 사는 경우가 대상이며, 부담부증여와 미성년자의 취득은 빠집니다. 이 감면을 받는 경우에는 「지방세법」 제13조의2의 다주택 중과세율을 적용하지 않는다고 같은 항이 정합니다. 지금 시행 중인 조문(2026년 6월 2일 시행본)은 2028년 12월 31일까지 감면한다고 정하고 있습니다. 상속받은 주택 공유지분을 모두 처분한 경우나 전용 20㎡ 이하 주택 한 채만 가지고 있거나 처분한 경우처럼, 주택을 가진 적이 있어도 소유한 사실이 없는 것으로 보는 예외는 같은 조 제3항에 따로 있습니다.

감면 한도는 두 가지입니다. 전용 60㎡ 이하이면서 취득당시가액이 3억원(수도권은 6억원) 이하인 공동주택(아파트 제외)과 도시형 생활주택 등, 그리고 인구감소지역에 있는 주택은 산출세액에서 300만원까지, 그 밖의 주택은 200만원까지 빼 주고, 산출세액이 한도보다 적으면 취득세를 면제합니다. 이 글의 두 예시를 인구감소지역 밖에 있고 도시형 생활주택도 아닌 아파트로 보면 200만원 한도라서, 6억원 예시는 취득세 600만원이 400만원으로, 9억원 예시는 2,700만원이 2,500만원으로 200만원씩 줄어듭니다. 둘 이상이 함께 사더라도 한 주택의 감면액 합계는 이 한도를 넘지 않습니다(제2항).

이 사이트의 취득세·등기비용 계산기는 생애최초 항목을 고르면 취득가액이 12억원 이하일 때 주택 수와 관계없이 표준세율로 계산하고 취득세에서 200만원까지 뺍니다. 본인과 배우자의 주택 소유 이력이나 거주 목적 같은 요건은 확인하지 않고, 300만원 한도 대상인지도 가리지 않으며, 지방교육세는 감면 전 세율 그대로 계산합니다. 감면을 받은 뒤 3년 안에 그 집을 팔거나 증여하거나 임대를 포함한 다른 용도로 쓰면 감면된 취득세를 추징합니다(제4항). 이 3년은 보통 취득일부터 세지만, 세입자가 계속 사는 집을 사서 임대인 지위를 이어받았고 남은 임대차기간이 1년 이내일 때는 그 기간이 끝나는 날부터 셉니다. 배우자에게 지분을 넘기는 것은 추징 사유에서 빠집니다.

계약 전에 확인할 것

주택 수와 조정대상지역: 새로 사는 집이 조정대상지역에 있고 그 집으로 세대의 주택이 2채가 되거나(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외), 조정대상지역 밖의 집으로 3채가 되면 취득세율이 8%로 오릅니다. 조정대상지역에서 3채 이상, 그 밖의 지역에서 4채 이상이 되면 12%입니다(지방세법 제13조의2). 다만 생애최초 감면 대상이면 중과세율을 적용하지 않습니다. 표는 1주택 기준이라 이런 경우에는 맞지 않습니다.
전용면적: 국민주택규모를 넘으면 농어촌특별세가 더해집니다. 광고에 적힌 평형이 아니라 계약서의 전용면적으로 확인합니다.
생애최초 요건: 본인과 배우자의 주택 소유 이력, 직접 살 계획, 3년 안에 팔거나 세를 줄 계획이 없는지를 먼저 봅니다. 계산기는 이 요건을 확인하지 않습니다.
중개보수: 표의 금액은 상한입니다. 요율과 부가세를 포함한 금액을 계약서를 쓰기 전에 정해 둡니다.
대출: 주택담보대출을 받는다면 근저당권 설정 등기에 드는 비용이 따로 생길 수 있고, 이 표에는 들어 있지 않습니다. 금액과 부담하는 사람은 대출 은행에 확인합니다.

예시와 다른 조건으로 다시 계산하려면 등기비용 계산기에서 공시가격과 채권 할인율, 법무사 보수를 실제 값으로 바꾸고, 중개보수는 중개수수료 계산기에서 거래금액을 넣어 확인하세요. 표의 합계는 매매가와 별도로 마련해야 하는 돈이므로, 대출 한도와 계약금·잔금 일정을 정할 때 함께 계산해 두는 편이 좋습니다.

근거

아래 원문을 2026.09.27에 다시 열어 확인했습니다. 제도가 바뀌면 날짜와 함께 고칩니다.

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