상가·건물 계산기

상가 매입을 따질 때 필요한 계산

상가나 꼬마빌딩을 살지 따지는 사람은 은행에서 얼마까지 빌릴 수 있는지, 매매가 말고 현금이 얼마나 더 드는지, 산 뒤 매달 무엇이 남는지를 계산해야 합니다. 이 구역의 계산기 3개가 이 질문을 하나씩 맡고, 결과 아래의 연결 링크를 누르면 다음 계산기가 앞의 값을 받아 열립니다.

연결 링크가 넘기는 값은 정해져 있습니다. 대출 계산기는 감정가·한도·월세를 넘기고, 총자금 계산기는 매매가와 대출액에 대출 계산기에서 받은 월세를 얹어 넘깁니다. 금리와 보증금, 공실률, 소유자 부담 비용은 넘어가지 않으므로 다음 계산기에서 다시 넣어야 합니다.

매물 하나를 계산기에 차례로 넣으면

감정가와 매매가가 12억원으로 같고 월세가 600만원인 건물을 금리 5%로 빌려 산다고 해 보겠습니다.

1. 빌릴 수 있는 돈. 은행이 LTV를 70%로 본다고 하면 상가·꼬마빌딩 대출 계산기가 담보가치로 매기는 한도는 8억 4,000만원입니다. 월세 600만원과 금리 5%로 구한 RTI 한도는 9억 6,000만원이라 이 건물은 담보가치 쪽이 한도를 정하고, 8억 4,000만원을 빌리면 연 이자는 4,200만원, 연 임대료는 그 1.71배입니다.
2. 준비할 현금. 이 한도를 대출액으로 건물 매입 총자금 계산기에 넣고, 사업양도(포괄양수도) 요건을 갖춘 계약이라 건물분 부가세가 오가지 않는다고 두겠습니다. 매매가에 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 합친 4.6%인 5,520만원과, 상한 요율 0.9%에 부가세를 더한 중개보수 1,188만원이 붙어, 총자금 계산기가 내놓는 잔금까지 준비할 현금은 4억 2,708만원입니다. 법무사 보수와 국민주택채권 비용 같은 등기 비용은 이 금액에 들어 있지 않습니다. 대도시에서 법인을 세우면서 사는 부동산처럼 지방세법 제13조의 중과 대상이면 세율이 더 높은데, 계산기는 이 중과를 계산하지 않습니다.
3. 매달 남는 돈. 산 뒤의 현금흐름은 상가 수익률·현금흐름 계산기에서 봅니다. 같은 매매가·대출액·월세에 보증금 1억 5,000만원, 소유자가 내는 비용 월 40만원, 공실률 5%를 더 넣으면 이자를 내고 남는 월 현금흐름은 180만원이고, 실질 수익률은 10.29%로 나옵니다.

결과를 나란히 놓을 때 맞춰 볼 두 곳

계산기마다 받는 값이 달라서, 결과를 한데 모으면 기준이 조금씩 다릅니다. 수익률 계산기의 실투자금은 매매가에서 보증금과 대출을 뺀 2억 1,000만원이라 총자금 계산기가 매매가에 더한 6,708만원이 들어 있지 않습니다. 이 취득 비용까지 넣어 나누면 실질 수익률은 10.29%가 아니라 7.80%입니다.

거꾸로 총자금 계산기에는 보증금 칸이 없습니다. 기존 임차인의 보증금 1억 5,000만원을 매매대금에서 빼고 넘겨받는 계약이라면 잔금에 필요한 현금은 4억 2,708만원에서 그만큼 줄어 2억 7,708만원이 되고, 이 금액은 앞의 실투자금에 취득 비용을 더한 값과 같습니다. 두 계산기가 말하는 ‘내 돈’을 같은 기준에 놓은 숫자입니다.

주택이라면, 한도를 이미 안다면

주택을 사려는 경우라면 이 구역이 맞지 않습니다. 총자금 계산기의 4.6%는 주택도 농지도 아닌 건물과 토지를 살 때의 세율이고, 주택은 가격과 가진 주택 수에 따라 세율이 달라(지방세법 제11조 제1항 제8호, 제13조의2) 취득세 계산기가 따로 계산합니다. 집을 담보로 빌리는 대출은 DSR 대출 한도 계산기와 LTV 계산기가 다룹니다.

상가를 보고 있어도 위의 순서를 모두 밟을 필요는 없습니다. 은행에서 한도를 이미 안내받았다면 그 금액을 총자금 계산기의 대출액 칸에 넣어 시작하고, 이미 가진 건물의 금리가 오르거나 임차인이 나간 경우라면 수익률 계산기 하나에서 금리와 공실률 칸만 바꿔 보면 됩니다.