상가 수익률·현금흐름 계산기

월세가 나온다고 현금흐름이 아니다

월세 400만원짜리 건물이라도 대출 6억원에 금리 5%면 이자만 월 250만원입니다. 공실 5%와 소유자 부담 비용 월 30만원까지 빼면 손에 남는 돈은 월 100만원입니다. ‘월세 400 나오는 건물’과 ‘매달 100 남는 건물’은 다른 이야기이고, 계약 전에 봐야 하는 것은 뒤의 숫자입니다.

결과의 두 수익률도 같은 차이를 보여 줍니다. 표면 수익률은 연 임대료를 매매가로 나눈 4.80%이고, 실질 수익률은 공실·이자·비용을 뺀 연 순수익 1,200만원을 실제로 들어간 돈 3억원(매매가 − 보증금 − 대출)으로 나눈 4.00%입니다. 매물 설명에 수익률이 적혀 있다면 무엇을 빼고 무엇으로 나눈 값인지부터 확인해야 두 숫자를 견줄 수 있습니다.

살 수 있는지는 대출 한도와 총자금이 먼저 정합니다. 한도는 상가·꼬마빌딩 대출 계산기가 RTI·LTV로, 취득세와 부가세까지 더한 총자금은 건물 매입 총자금 계산기가 계산하고, 세 계산기는 상가·건물 계산기 모음에 함께 있습니다.

레버리지가 일하는 조건

대출이 실질 수익률을 올리는지는 표면 수익률이 아니라 대출 전 수익률과 금리를 견줘야 알 수 있습니다. 대출 전 수익률은 공실을 반영한 임대수입에서 소유자 비용을 뺀 금액을 매매가에서 보증금을 뺀 돈으로 나눈 값, 곧 대출 없이 샀을 때의 실질 수익률입니다. 이 값이 금리보다 높으면 빌린 돈이 이자보다 많이 벌어 실질 수익률이 오르고, 낮으면 빌릴수록 내려갑니다.

앞의 건물은 대출 전 수익률이 4.67%로 금리 5%보다 낮습니다. 대출 없이 사면 실질 수익률이 4.67%인데 6억원을 빌리면 4.00%로 내려갑니다. 금리가 4%라면 순서가 바뀌어, 같은 6억원을 빌렸을 때 실질 수익률이 6.00%로 대출 없이 산 경우보다 높아집니다.

표면 수익률로 판단하면 방향을 틀릴 수 있습니다. 보증금이나 공실, 소유자 비용이 달라져도 표면 수익률은 그대로지만, 대출 전 수익률은 공실과 비용이 클수록 내려가고 공실과 비용을 뺀 순수익이 플러스라면 보증금이 클수록 올라갑니다. 그래서 결과 카드는 대출 전 수익률을 따로 보여 줍니다.

공실률을 날짜와 손익분기로 읽기

공실률은 1년 가운데 비는 기간의 비율이고, 계산기는 연 임대료에 (1 − 공실률)을 곱해 임대수입을 줄입니다. 5%는 약 18일, 10%는 약 37일입니다. 앞의 건물에서 공실률을 10%로 올리면 월 현금흐름이 100만원에서 80만원으로 줄고, 30%에 이르면 0원이 됩니다. 이 30%가 이 조건에서 적자 없이 버틸 수 있는 공실의 한계입니다.

몇 %를 넣을지는 건물과 상권마다 다릅니다. 한국부동산원은 상업용부동산 임대동향조사로 전국·시도별·상권별 공실률을 분기마다 공표하므로, 사려는 건물이 있는 상권의 최근 값을 기준으로 삼을 수 있습니다. 공실 0%로 계산한 결과는 1년 내내 임차인이 끊기지 않는다는 가정의 숫자입니다.

계약 전에 금리와 공실을 올려 보기

조건이 나빠지는 쪽으로 한 칸씩 움직여 봅니다. 앞의 건물에서 금리만 1%p 올린 6%면 월 현금흐름이 50만원, 공실까지 10%로 늘면 30만원입니다. 변동금리 대출이라면 이런 조합이 실제로 올 수 있으므로, 금리와 공실을 함께 올린 조건에서도 현금흐름이 0원 위에 남는지가 매수 전에 확인할 마지막 숫자입니다.