건물 매입 총자금 계산기

계약 형태가 가르는 현금

상가 건물을 살 때 준비할 현금은 세금만이 아니라 계약 형태에 따라서도 달라집니다. 토지의 공급은 부가세가 면제되지만 건물의 공급가액에는 10%가 붙으므로(부가가치세법 제26조 제1항 제14호, 제29조 제9항, 제30조), 매도인이 일반과세자인 사업자라면 건물분 가액의 10%가 매매대금과 따로 오갑니다. 반면 매도인의 사업을 그대로 넘겨받는 사업양도(포괄양수도)로 계약하면 재화의 공급으로 보지 않아 이 부가세를 주고받지 않습니다(같은 법 제10조 제9항 제2호).

15억원 건물의 건물분이 6억원이면 일반 매매의 부가세는 6,000만원입니다. 취득세 등 6,900만원과 부가세를 포함한 중개보수 1,485만원을 더하고 대출 8억원을 빼면, 잔금까지 준비할 현금이 일반 매매는 8억 4,385만원, 포괄양수도는 7억 8,385만원입니다.

사업양도로 인정받으려면 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 넘겨야 합니다. 미수금과 미지급금, 그 사업과 직접 관련 없는 토지·건물은 빼고 넘겨도 되지만(시행령 제23조), 요건을 갖췄는지 분명하지 않다면 매수인이 대가를 지급하면서 부가세를 받아 다음 달 25일까지 대신 내는 방법이 있습니다(같은 법 제52조 제4항). 이렇게 대리납부하면 그 거래는 사업양도에서 빠지고, 매수인은 낸 부가세를 매입세액으로 공제받습니다(제10조 제9항 제2호 단서, 제38조 제1항 제1호).

토지와 건물을 나누는 금액

계약서에서 토지와 건물 값을 어떻게 나누느냐가 부가세를 정합니다. 건물분 가액은 계산기에 직접 넣는 칸이라, 같은 15억원이라도 건물분을 6억원으로 넣으면 부가세가 6,000만원, 4억원으로 넣으면 4,000만원입니다.

그렇다고 마음대로 나눌 수는 없습니다. 토지와 건물 값을 나누지 않았거나, 나눈 값이 기준시가 비율로 나눈 금액과 30% 이상 차이 나면 세법은 공급계약일 현재의 기준시가(감정평가가액이 있으면 그 금액)에 비례해 다시 나눕니다(부가가치세법 제29조 제9항, 시행령 제64조 제1항). 다른 법령에 따라 가액을 나눈 경우와 건물을 사서 철거하고 토지만 쓰는 경우는 계약서의 건물 가액을 그대로 씁니다(시행령 제64조 제2항).

돌려받는 부가세는 신고한 뒤에 들어옵니다

일반 매매로 낸 건물분 부가세는 매수인이 일반과세자로서 자기 사업에 쓰려고 산 것이라면 매입세액으로 공제받습니다(부가가치세법 제38조 제1항 제1호). 사업자등록을 신청하기 전에 산 것은 원칙적으로 공제되지 않으므로, 늦어도 공급시기가 속한 과세기간이 끝난 뒤 20일 안에 등록을 신청해야 합니다(제39조 제1항 제8호). 사업에 쓰는 건물은 감가상각자산이라 조기환급 대상이고, 매월 또는 두 달 단위로 신고하면 신고기한이 지난 뒤 15일 안에 환급됩니다(제59조 제2항 제2호, 시행령 제107조 제2항·제4항).

취득세 4.6%를 이루는 세 가지

주택이 아닌 건물과 토지를 사면 취득세 표준세율은 금액과 관계없이 4%입니다(지방세법 제11조 제1항 제7호 나목). 지방교육세는 그 세율에서 1천분의 20을 뺀 세율로 계산한 금액의 100분의 20이라 0.4%(같은 법 제151조 제1항 제1호), 농어촌특별세는 표준세율을 1천분의 20으로 적용해 계산한 취득세의 100분의 10이라 0.2%입니다(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호). 계산기는 세 가지를 더한 4.6%를 매매가 전체에 곱합니다.

농지는 지방세법 제11조 제1항 제7호 가목에 따라 1천분의 30이 적용되므로 농지가 섞인 거래라면 이 계산보다 적게 나오고, 주택은 같은 항 제8호의 별도 세율을 쓰므로 취득세 계산기로 따로 계산합니다.

다만 대도시에서 법인을 세우거나 지점을 두거나 대도시로 옮겨 온 법인이 그에 따라 부동산을 사는 경우, 대도시에서 공장을 새로 세우거나 늘리면서 부동산을 사는 경우, 고급오락장 같은 사치성 재산을 사는 경우에는 같은 법 제13조의 중과세율을 적용합니다(대도시 중과에는 제외 업종 같은 예외가 있습니다). 대도시 중과라면 지방교육세도 제151조 제1항 제1호 가목에 따라 달라집니다. 계산기에는 이 중과가 없어 결과는 표준세율 기준입니다.